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山西省政府


山西省人民政府关于全面推行企业工资总额同经济效益挂钩的暂行规定
山西省政府



为了完善企业的承包经营责任制，深化企业改革，增强企业活力，进一步调动企业和职工的积极性，一九八八年我省国营企业要普遍推行工资总额同经济效益挂钩的办法。现对有关问题暂作如下规定：
一、挂钩的范围：全省地方国营企业（含预算外企业）。
二、挂钩的条件和形式，可根据企业的生产经营特点和主客观条件，以及具体承包情况确定。在保证完成承包合同上交利润等指标的前提下，形式可以多种多样：（1）税利能够稳定增长的企业，可实行工资总额同上交税利或实现税利挂钩；（2）产品品种单一或可按标准产品折算产
量且质量检验、消耗定额管理制度健全的企业，可实行工资总额同实物销售量挂钩；（3）建筑施工企业，可实行百元产值工资含量包干办法；（4）社会效益和经济效益主要反映在工作量指标上的行业和企业，可实行工资总额同实际工作量和利润指标双挂钩；（5）以出口创汇为主的企
业，可实行工资总额同创汇额挂钩或同创汇额和税利指标双挂钩；（6）商业服务企业，可实行工资总额同销售额（营业额）和税利指标双挂钩；（7）亏损企业可试行工资、奖金同减亏指标挂钩浮动，超亏下浮，减亏上浮；（8）少数经济效益突出好的企业可试行工资（不含奖金）同经
济效益挂钩，奖金仍按第二步利改税的办法从留利中提取。
凡实行工资总额同上交税利（或实现税利）与实物量复合指标挂钩的企业，其中税利指标的比重不得低于百分之五十。
此外，各地市、各部门还应积极试行其他行之有效的新的挂钩形式，并注意总结经验，不断完善。
三、工资总额基数的核定，一般应以上年工资总额年报数（不含原材料、燃料节约奖、一次性的单项奖、副食品价格补贴、工种粮补贴、主要副食品价格补贴）为基础，增加合理因素，剔除不合理因素。其中，奖励基金以一九八七年按第二步利改税核定比例计算的应提奖金进行核定。
应提奖励基金超过四个半月标准工资（月标准工资不足七十五元的，按七十五元计算，超过七十五元的，按实际计算）的，按四个半月核定，个别经济效益突出的可按五个月核定；应提奖金不足四个半月的，可核加半个月，但最高不得超过四个半月；仍低于三个月的按三个月核定。
对一九八五年工资改革时，占用企业奖励基金开支的人均五元部分，可从一九八八年元月起全部进入成本，挂钩企业核入工资总额基数。
四、挂钩经济指标基数，应以上年实际完成数为基础进行核定。个别企业上年实际完成数特高特低的，可按前三年实际平均数并结合承包基数进行核定。挂钩的上交税利是指当年不同企业的实际上交国家的产品税、增值税、营业税、城建税、资源税、房产税、教育费附加、车船使用税
、所得税、调节税、利润，用新增利润归还基建借款和专项借款的百分之五十视同上交部分。实现税利是指当年实现的产品税、增值税、营业税、城建税、资源税、房产税、教育费附加、车船使用税和利润总额。
实行工资总额同上交税利挂钩的企业，超交返还给企业的部分，可视同上交，计提新增效益工资。
五、挂钩浮动比例的核定。根据企业经济效益提高的难易程度和潜力大小，适当考虑本行业平均水平，以人均税利和劳动生产率为主要依据，并结合工资税利率、资金税利率的高低来确定。对公益性企业和经济效益逐年稳定增长，并已达到同行业先进水平的老挂钩企业，可予以适当照
顾。各地市、各部门审批所属企业挂钩方案时，可在不突破一比零点七（上交税利与工资总额之比）的范围内，根据企业的不同情况进行核定。
六、企业主管部门对挂钩企业要实行复合指标考核。即除主要挂钩指标外，还要考核质量、消耗、安全、劳动生产率等经济技术指标。其中，质量指标作为否决指标，完不成质量指标的扣减新增效益工资百分之三十。对出口创汇企业，同时考核换汇成本；商业服务行业同时考核执行物
价政策，服务质量等。完不成复合考核指标，要相应扣减新增效益工资。但各项复合指标考核扣减幅度总计一般不超过新增效益工资百分之五十。
七、实行挂钩的企业，除按规定必须安排的复员退伍军人、转业干部所需增加的工资外，原则上增人不增资、减人不减资。对于国家计划内新建、扩建、技改项目增加的人员，核定增加工资时，要相应核增经济效益指标基数。企业之间成建制的划入划出，要通过双方审批单位，按上年
决算表（包括工资总额基数和经济效益基数）如实划转。
国家税收、价格等政策调整对挂钩企业经济效益影响重大时，按国家和地方规定，可适当调整经济指标基数。
八、实行挂钩的企业，奖励基金核入工资总额基数，并相应核减企业留利和留利水平。
挂钩企业新增的效益工资要适当留有结余，以丰补歉。经济效益下降时，工资总额也要相应下浮。为了保证职工基本生活，下浮幅度不超过工资总额的百分之二十。实发工资总额超过一定幅度时，要按国家税法规定交纳工资调节税。
九、审批权限。企业实行挂钩，都要制定方案。方案的主要内容应包括：企业上年的工资总额及增减因素；前三年经济效益指标的有关数据；核定两个基数和挂钩浮动比例的有关资料。方案审批要与企业承包的程序一致起来，按隶属关系，由各级工资改革办公室、劳动、财政、经委联
合审批。地市以下审批的报省工资改革办公室备案。原经国家和省审批的挂钩企业，经与省协商后，也按上述办法审批。
十、企业挂钩后，内部分配可自行决定。凡是有条件的，都要在严格质量管理和定额管理的前提下，积极推行计件工资和定额工资制，并合理确定各类人员的分配关系。
十一、进一步完善工资基金管理办法。挂钩企业要在银行开设工资基金专户，由银行监督使用。
各大中型企业要在今年十月底前全部实行挂钩，其他企业力争在年底有百分之八十以上实行挂构。各地、各部门要积极做好工作，并从八月份起将上月的进展情况报省工资改革办公室。



1988年7月18日
浅析土地储备资金面临的法律问题

前 言

土地储备制度已成为我国经营性土地可持续化供应的重要环节，随着各地各级土地储备机构的成立和运作，资金已成为制约土地储备业务大力发展的一大瓶颈。
在实际运作中，银行抵押贷款已成为各级土地储备机构资金的重要来源之一，央行也默认了这种行为。但事实上，该贷款行为与我国现行的法律制度有较大的冲突，因此，本文通过分析我国土地储备机构资金来源之现状，试图从法律的角度来剖析土地储备银行贷款存在的风险和瑕疵，并提出若干解决建议，以资抛砖引玉。
一、土地储备机构和资金来源现状
1、土地储备机构
近年来，建立和完善我国的土地收购储备制度已成为各级人民政府的一大要务，储备土地已成为招、拍、挂方式出让土地的主要来源。截至2005年2月，全国已设立土地收购储备机构1700余家，累计收购土地总面积超过230万亩，投入收购土地总费用达1965亿元。同时，通过土地开发整理，已使64万亩“生地”变为“熟地”，投入开发整理总费用达741亿元。
上海作为我国房地产市场最活跃的城市之一，自1996年起就开始初步确立了土地储备制度。随着2004年《上海市土地储备办法》和《上海市土地储备办法实施细则》的相继出台，上海已初步建立了以市土地储备中心为首的两级土地储备体系，以增强政府对土地市场的调控力度、完善土地供应方式、平衡政府对土地的收入和增值收益。
2、土地储备机构资金来源现状
近年我国房地产市场活跃，土地价格一路上扬，储备任务艰巨，储备资金来源不容乐观。按照有关规定，各级土地储备机构的资金来源主要有两种形式：一为财政拨款，二为土地储备专项资金。但实际操作中，由于财政拨款金额太少，专项资金落实困难，各储备机构为了更好地完成储备任务，往往采用其他方式来筹集资金，银行贷款因此成主要资金来源。
（1）财政拨款
财政拨款因其局限性，已很难满足土地储备的需要。首先，财政拨款金额较小，与占用量巨大，占用周期长的土地储备资金需求量相比，数量有限；其次，这部分资金常常受到政府收入总额的限制和其他用途的竞争，使得资金的投入缺乏连续性和稳定性；再次，财政拨款一般是按计划拨款，拨款时间和土地储备时间存在严重的时间差，也不利于土地收购和储备目标的实现。
（2）土地储备专项资金
《上海市土地储备办法》和《上海市土地储备办法实施细则》都规定应当建立土地储备专项资金，但该资金的管理办法却久久未能出台，故现阶段不具操作性。而部分兄弟省市虽然出台了相关办法，却因为地方政府受当地眼前利益或局部利益的影响，不愿意或者仅拿出一小部分土地收益作为储备资金，无法弥补储备资金不足的重大缺口。另鉴于土地储备是一个周期较长的过程，储备资金的需求和土地出让收益的获得具有时间差，故现阶段专项资金也无法成为土地储备资金的主要来源。
（3）银行贷款
银行贷款是目前全国各级土地储备机构资金的主要来源。以上海市土地发展中心为例，其储备资金有六成以上来自银行贷款。但银行贷款毕竟是市场行为，金额有限，程序复杂，利息偏高，如果向银行借贷过多，无疑将增大储备成本，影响经营土地的效益。同时，人民银行鉴于该类贷款法律风险颇高，其最新“指引”明确要求：在《土地储备机构贷款管理办法》颁布前，商业银行对政府土地储备机构必须审慎发放贷款且应具有多重限制。
二、银行贷款的种类和问题
银行贷款是土地储备资金最主要的来源，也是法律上颇具争议和风险最大的地方。当前土地储备机构向商业银行贷款的担保主要采用信用、保证和土地使用权担保两种方式。从当前实际操作来看，这三种方式都存在着一定的问题。
1、信用贷款
系指依借款人的信誉而发放的贷款，是我国目前各种贷款中唯一可以不提供担保的形式。鉴于各地的土地储备机构系受政府委托的事业单位，各地商业银行均会在一定程度上提供信用贷款，但金额毕竟有限，故不构成银行贷款的主力。且若土地市场不景气，在巨大的还款压力下，土地储备机构的信誉是否受到影响，尚是未知数。
2、保证贷款
　　系指由第三人承诺在借款人不能偿还贷款时，按约定承担一般保证责任或连带保证责任而发放的贷款。当前相当一部分土地储备机构从银行贷款时，先由政府财政部门或其他相关部门同银行进行协商，并向银行出具一份“承诺书”，银行出于某种原因，就为其办理了贷款。但根据《中华人民共和国担保法》和相关法律法规的规定：政府及以公益为目的的事业单位是不能作为保证人的。因此上述保证在法律上是没有效力的，商业银行单凭政府信用进行放款，是违法的，极具风险。这种方式在市场经济条件下也是极不规范的。
3、抵押贷款
　　系指土地储备机构以储备土地为担保，由银行发放的贷款。这是目前各类银行贷款中比例最高、金额最大的贷款形式。在实际操作中，有些地方土地储备机构在收购、储备、并注销原产权证后，按地方规定申领土地使用权证，然后再到银行按地块办理抵押，有的甚至直接把规划红线图拿到银行进行“质押”。表面上，这种贷款方式是合法有效的，但实质上，在现行法律框架下，由于储备土地使用权的不明确，导致这种方式是最具法律争议的。
三、银行抵押贷款的法律问题和风险
1、土地储备机构无权抵押储备土地：
以上海为例，依《上海市土地储备办法》和《实施细则》之规定，土地储备机构权限为：
（1）由政府授权的，依据土地利用总体规划、城市规划和土地储备计划，对依法征用、收回、收购或者围垦的土地，先通过实施征地补偿安置、房屋拆迁补偿安置或者必要的基础性建设等予以存储，再按照土地供应计划交付供地的事业单位。
（2）经规划管理部门批准，可以在土地储备期间，临时利用储备地块。
也就是说，《办法》和《细则》并没有明确授予土地储备机构可任意处分储备土地的权利，土地储备机构仅是国家进行土地储备行为的代理机构，代表国家收回并注销原土地使用权，在没有获得政府进一步授权前是无法将储备土地进行抵押的。
2、储备土地不具备抵押的合法性：
单纯按照现有的法律法规，储备土地并不符合抵押的要求。
（1）一般情况下，有土地使用权才可抵押
按照我国《城市房地产抵押管理办法》的规定，下列房地产可以抵押：①依法获得的尚未建有房屋及其他地上定着物的出让土地使用权；②依法获得所有权的房屋及其占用范围内的土地使用权；③依法获得的房屋期权；④依法可以抵押的其他房地产。
按照我国《土地管理法》、《房地产管理法》、《担保法》等相关法律法规规定，只有经过法定程序以出让、出租及划拨等方式才能在国有土地上设置土地使用权。土地储备机构经政府授权将土地通过征用、征购、收回等方式储备后，土地上设定的原土地使用权被注销，在其被重新出让、划拨及出租前，应该说储备地块上的土地使用权处于虚置状态，很显然，储备土地并不符合《房地产抵押办法》可抵押房地产中第①、②、③项之规定。
另据《上海市土地储备办法》和《实施细则》之规定：土地储备机构围垦滩涂成陆并经验收合格后，或者与有关企事业单位签订国有土地使用权收购储备协议后，或者取得储备地块的建设用地批准文件并拆除该地块上的建筑物、构筑物和其他附着物后，可以向市房地资源局申请土地登记，领取“土地储备”的房地产权证。很明显，这里仅对房地产权证的名称作了规范，也没有对土地使用权性质、土地使用期限作明确的规定。
（2）限制转移的房地产不得抵押
据《房地产抵押办法》规定：依法被查封、监管的房地产或者依法被以其他形式限制转移的房地产不得抵押。而根据《上海市土地储备办法》和《实施细则》之规定，被储备土地是有明确目标的：即只能按照土地供应计划交付供地，并不属于可自由转移的房地产，因此，如将其纳入被限制转移的房地产也不为过分。
（3）储备土地价值的不确定性
2004年6月，中国人民银行在《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》中明确规定：各商业银行应规范对政府土地储备机构贷款的管理，在《土地储备机构贷款管理办法》颁布前，审慎发放此类贷款，并且对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70％，贷款期限最长不得超过2年。因此，储备土地的价值就是贷款金额高低的关键了。
按照传统的评估办法，同一区域内，土地价值主要和用地性质、土地使用年限、容积率等密切相关。一般而言，住宅、商业、办公土地的价值明显高于工业用地，存续使用年限长的土地价值明显高于使用权快到期的土地，高容积率土地的价值明显高于低容积率土地。但被储备土地最大的问题就在于其储备后的用地性质、使用年限、容积率等均处于未确定状态。土地被储备后，政府将根据新的规划对其各项指标进行调整，原本储备成本数百万/亩的土地有可能将成为价值不高的绿地、道路、或者公建配套用地，此时它的抵押价值几乎为零；即使根据新规划该储备地块系高容积率的住宅或商业用地，其价值也只能在经过法定程序出让、重新设置土地使用权后方可体现，如按照新规划性质对储备土地进行评估，则属于透支土地使用权，明显侵犯了将来土地使用权合法受让者的权益。
而储备土地原产证已经被土地储备机构注销，土地使用权随之消灭，银行不可能也不应当按照原土地使用性质和年限对之进行评估；而新的用地性质和使用年限而未确定或者仍未实现，银行也不可能按照未来的用地性质和年限进行评估；依《上海市土地储备办法》和《实施细则》，土地储备后政府会发放一种土地储备的房地产权证，并确定土地储备机构可对储备土地临时利用，这可能成为银行土地价值评估的唯一依据，但根据我国《土地法》规定，临时用地年限不得超过2年，因此，不排除储备的土地的实际评估价格会远低于土地储备成本的可能性。
4、银行很难实现抵押权
根据《房地产抵押管理办法》的有关规定，债务人不能履行到期债务的，抵押权人可行使抵押权。即通过拍卖、变卖、或者折价的方式处分抵押物，抵押权人享有所得价款的优先受让权。
如果房地产市场良好，储备土地的抵押贷款无疑是优良资产。但如果重蹈90年代房地产市场低迷的覆辙，则很有可能出现土地出让有价无市、价跌量减、甚至土地储备机构大量土地无法脱手的尴尬局面，此时，土地储备机构的资金链可能会紧缩甚至断裂，无法偿还银行的贷款。此时，为了保证自身利益，银行不得不要求实现抵押权。
前文已述，政府的保证将因为违反《担保法》而无效，一般情况下，银行只能通过土地拍卖、变卖、折价的方式来实现抵押权。但问题的症结在于，储备土地并没有法定的完整的土地使用权，在经法定程序出让土地使用权前，并不能上市流通。因此，除了按照国家土地供应计划交付供地，在扣除土地出让金后，银行可获得优先受让权外，根本不可能有其他的方式保证银行的利益。而在房地产市场低迷的背景下，即使土地能够出让，出让价格能否抵充银行贷款也是一个未知数。
四、解决土地储备机构资金不足的建议
综上所述，在现行法律框架下，银行以储备土地为抵押，向土地储备机构发放贷款是不合法且具有相当大风险的。但因为国内各地财政拨款数额小，土地储备专项资金制度仍未完善，为了更好地发展和完善我国的土地储备制度，落实对土地市场的有效调控，解决土地储备机构资金不足的问题，文章特提出建议如下：