关于涉及建设用地的有关法律问题
刘建民
建设用地涉及诸多法律问题，因专业性强且散见于各种法律、法规和规章的条文之中，为行政机关的宏观管理和依法行政带来不便。随着经济的发展和城市化进程的加快，建设用地纠纷会大量出现。因此，通俗而又系统地分析涉及建设用地的有关法律问题显得尤为重要。
一、建设用地的依据——规划和“三证”
1、规划
省域城镇体系规划是省、自治区人民政府为实现一定时期内国民经济和社会发展目标，协调省域内各城镇发展，保护各类自然资源和人文资源，综合安排空间布局和各项建设的综合部署和具体安排。建设部关于加强省域城镇体系规划实施工作的通知要求，省域城镇体系规划未在限期内完成的省、自治区，不得进行各省、自治区的城市总体规划和县域城镇体系规划的修编。这表明城市总体规划和县域城镇体系规划的制定要以省域城镇体系规划为依据并与之相协调，当然确因经济社会发展需要，城市总体规划和县域城镇体系规划与省域城镇体系规划不一致的，可以适时调整省域城镇体系规划。
一般而言，城市总体规划和县域城镇体系规划是以省域城镇体系规划为依据，而城市详细规划、农村集镇规划又分别是城市总体规划和县域城镇体系规划的细化且更具有可操作性。这些不同位阶的规划不仅编制和实施主体、审批和修改程序不同，而且法律效力也不同，低位阶的规划非因特殊情况在一定期间内不得与上位阶的规划相抵触。所有不同位阶的规划均为建设用地的基本依据，也就是说，不符合规划要求，不在规划范围的不得不申请建设用地。
应当说明的是，第一，县级市的城镇体系规划是城市总体规划的组成部分；第二，我国规划法只对规划区内的建设行为进行调整；第三，涉及规划区以外的如省道拓宽建设用地依据省域城镇体系规划中关于全省交通规划和土地利用总体规划的具体要求和相关法律，涉及规划区外如乡村公共设施等依据城市总体规划、农村集镇规划和相关法律。
2、“三证”
建设用地规划许可证 在城市规划区内进行建设需要用申请用地的，必须持国家批准建设项目的有关文件，向城市规划行政主管部门申请定点，由城市规划行政主管部门核定其用地位置和界限，提供规划设计条件，核发建设用地规划许可证。
建设用地批准证明（批准文件） 建设单位或个人在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上人民政府土地管理部门申请用地，经县级以上人民政府审查批准行文后，由土地管理部门划拔土地。
建设工程规划许可证 在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，由城规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求，核发建设工程规划许可证。
“三证”是建设用地合法化和开工建设的必备要件。凡在城市规划区内，未取得建设用地规划许可证而取得建设用地批准文件、占用土地的，批准文件无效，已占用土地由政府责令退回；凡在城市规划区内，未取得建筑工程规划许可证或者违反建筑工程规划许可证的规定进行建设的，属违章建筑，予以处罚。
二、建设用地的前提——土地的征用和申请取得
1、征为国有土地
土地的权属分为国家所有和集体所有两种。任何单位和个人进行建设需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地，因此属集体所有的土地的，须先征用为国有，使农用土地转为建设用地。在批准权限上，一是省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程、大型项目和国务院批准的建设项目涉及农用地转为建设用地的由国务院批准；另外征用基本农田，或者基本农田以外的耕地超过三十五公顷的，或者其他土地超过七十公顷的也由国务院批准；二是在土地利用总体规划确定的城市和村庄集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准，在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准；三是一二项规定之外的农用地转用，由省、自治区、直辖市人民政府批准。当然，批准农用地转用后，是否另行办理征地审批手续，也有明确规定。
2、征用土地的公示
国家征用土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施，被征用土地的所有权人、使用权人应当在公告规定期限内，持土地权属证书到当地人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记。
3、征用土地的补偿
征用土地的，按照被征用土地的原用途给予补偿，其中征用耕地的补偿费用主要有土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费等，其标准均有明确规定。
4、建设用地的取得方式
建设单位持法律、法规规定的有关文件向有批准权的县级以上人民政府土地行政主管部门提出建设用地申请，经审查并报本级人民政府批准后，建设单位以出让（如招标、拍卖）等有偿使用的方式取得土地，属国家机关用地和军事用地或者城市基础设施用地和公益事业用地等法定情形的，县级以上人民政府也可以划拔给建设单位使用。因此，建设用地的取得主要包括出让和划拨两种形式，具体的操作要求有明确规定。
三、建设用地的难点——拆迁
1、拆迁的程序要求
被拆迁房屋土地权属为国有 只有国有土地上的房屋拆迁才能受房屋拆迁管理条例的调整，被拆迁房屋的土地权属国有化是拆迁的前提。
拆迁人的资质 提交建设项目批准文件、建设用地规划许可证、国有土地使用权批准文件、拆迁计划和方案以及拆迁补偿安置资金证明等五项法定资料，并经审查领取房屋拆迁许可证的才具有拆迁人资格。拆迁许可证是进行房屋拆迁的资格证明。当然拆迁人可以自行拆迁，也可以委托具有拆迁资格的单位实施拆迁。这里的“有拆迁资格的单位”，应该理解为与领取拆迁许可证的拆迁人订立委托合同，且具有一定人财物控制权的单位。
2、拆迁的途径
一是拆迁人与被拆迁人、房屋承租人就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项订立了拆迁补偿安置协议。协议订立后，被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的，拆迁人可申请仲裁，也可向人民法院起诉。诉讼期间，拆迁人可申请法院先予执行。这就是所谓的“民事拆迁”。
二是拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。房屋管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。当事人对裁决不服可以向人民法院起诉，如果拆迁人已对被拆迁人给予补偿或者予以安置的，诉讼期间不停止拆迁的执行。当然，申请仲裁、提起诉讼的期限法律已有明确规定。这就是所谓的“行政拆迁”。
在上述两种途径中，凡在裁定规定的搬迁期限内未搬迁的，由房屋所在市县的人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。
3、拆迁的补偿
拆迁的补偿可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。基本做法是拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑，给予适当补偿；因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，给予适当补偿。关于证照不全的房屋补偿问题，应具体情况具体分析，如果符合规划要求或者规划制定实施前建成未办理证照的，应予以补偿但应扣除办证费用；不符合规划要求又未办理证照，不予补偿。
4、拆迁纠纷的处理程序
一是行政诉讼程序。公民、法人或者其他组织对人民政府或者城市房屋主管部门依职权作出的有关房屋拆迁、补偿、安置等问题的裁决不服，依法向人民法院提起诉讼的，人民法院作为行政案件处理。
二是民事诉讼程序。拆迁人与被拆迁人因房屋补偿、安置等问题发生争议，或者双方当事人达成协议后，一方或者双方当事人反悔，未经行政机关裁决，仅就房屋补偿、安置问题，依法向人民法院提起诉讼的，人民法院作为民事案件受理。
四、建设用地中不容忽视的问题——诉讼
调解、仲裁、诉讼是解决社会纠纷的基本途径，而诉讼则因最具权威性和终局性，被法治社会普遍接受并广泛采用。人民法院是宪法和法律规定的各类刑事诉讼、民事诉讼、行政诉讼案件的受理机关，依法独立行使审判权。涉及建设用地的诉讼，主要有以权力制约为根本目的的行政诉讼和以权益保障为根本目的的民事诉讼，行政诉讼最为常见。
1、行政诉讼的管辖
行政诉讼法规定，基层人民法院管辖第一审行政案；行政案件由最初作出具体行政行为的行政机关所在地人民法院管辖，经复议改变原具体行政行为的，也可以由复议机关所在地人民法院管辖；因不动产提起的行政诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。同时规定，有管辖权的人民法院由于特殊原因不能行使管辖权的，由上级人民法院指定管辖。对于被告为县级以上人民政府，且基层人民法院不适宜审理的，中级人民法院可以“本辖区内重大、复杂的案件”为由直接作为一审行政案件管辖。
2、行政诉讼的应诉与举证
人民法院立案后将在5日内向行政机关送达起诉状副本，送达可以采取直接送达、邮寄送达、留置送达等法定方式，均合法有效。行政机关应在10日内提交作出具体行政行为的有关材料，并提交答辩状。行政机关积极主动的应诉答辩将减轻对方当事人的对立情绪，有利于行政诉讼的解决，被动消极不仅不利于解决行政纠纷，而且会处于被动，因为不提交答辩状，不影响人民法院的审理。
行政诉讼有别于其他诉讼，举证责任由行政机关承担。行政机关必须提供作出该具体行政行为的证据和所依据的规范性文件，否则将承担举证不能后果。行政机关不应诉，或者不提供作出该具体行政行为的证据和所依据的规范性文件，视为没有举证；行政机关经两次合法传唤，无正当理由拒不到庭的，人民法院可以缺席判决。这些应引起重视。
3、行政诉讼的结果
人民法院审理行政诉讼案件将依据事实和法律作出如下四种处理：
一是判决维持。 行政机关的具体行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，予以维持。
二是判决撤销或者部分撤销。 行政机关的具体行政行为主要证据不足，适用法律、法规错误，违反法定程序，超越职权以及滥用职权，符合其中之一情形的，将被撤销或者部分撤销，并可以判决重新作出具体行政行为。
国家工商行政管理局关于印发《关于加快培育、发展农副产品批发市场、工业品专业市场和生产资料市场的意见》的通知
国家工商局
国家工商行政管理局关于印发《关于加快培育、发展农副产品批发市场、工业品专业市场和生产资料市场的意见》的通知
国家工商局
各省、自治区、直辖市及计划单列市工商行政管理局：
现将《关于加快培育、发展农副产品批发市场、工业品专业市场和生产资料市场的意见》印发给你们，请结合当地实际予以研究和贯彻。一九九二年四月九日
关于加快培育、发展农副产品批发市场、工业品专业市场和生产资料市场的意见
培育和建立社会主义市场体系，是发展社会主义有计划商品经济的客观需要。党的十一届三中全会以来，我们在发展市场方面做了大量工作。经过多年努力，城乡集贸市场网络已在全国范围内大体形成，为满足广大城乡居民对农副产品和日用小商品的需求起了巨大作用。但当前我国各
类市场的发育状况还不能很好适应商品经济进一步发展的要求。消费品市场绝大多数还属于低级形式，生产资料市场的发展仅仅是初步的，生产要素市场的发育则基本处于试点和起步阶段。因此，我们要抓住当前深化改革、扩大开放的大好时机，把工作重点逐步向农副产品批发市场、工业
品专业市场和生产资料市场的培育和建设上转移。这里所说的工业品专业市场，是指近年来已在一些地区出现的在工商行政管理机关的组织和推动下，以公有制经济为依托，面向广大中小企业、乡镇企业及其他经济成份，以中下游工业产品及一般生产原辅材料为主要交易对象的场所。它有
别于集贸市场网络中已有的各种小商品市场和日用工业品市场。
各地应在当地人民政府领导下，因势利导，积极开拓，为建立和完善社会主义市场体系，促进社会主义有计划商品经济的进一步发展作出应有的贡献。为此，提出如下意见：
一、进一步提高认识，增强培育建设市场的责任感和使命感
市场是商品经济赖以运行的场所和舞台，商品生产以市场的存在为前提条件。从农业方面来说，农村种植业、养殖业及多种经营的发展需要有市场。从工业方面来说，近年来，产业结构、产品结构不合理，产成品积压，“三角债”增多，企业缺乏活力，经济效益下降等问题严重困扰着
我国广大工业企业，成为我国国民经济健康发展的障碍，这都与市场发育差有着密切关系。从根本上解决这些问题，需要企业尽快转换经营机制，同时也需要相应建立健全社会主义市场体系。因此努力加快市场建设步伐，为企业创造必要的外部环境，是积极支持搞好企业特别是国营大中型
企业的客观要求，是努力发展社会主义商品经济的现实需要。
改革开放以来，各级工商行政管理机关遵循有计划的商品经济和我国社会主义市场发展的客观规律，成功地培育和建设了遍布我国城乡的集贸市场网络，使其成为我国社会主义统一市场中不可分割的组成部分。实践证明，工商行政管理机关通过培育和建设市场，对推动当地经济发展起
了重大作用。农副产品集贸市场和生产资料市场，虽然属于不同的市场类型，但是，作为商品交换的场所，市场机制必然发挥作用的性质却是一致的。因此，各级工商行政管理机关应进一步增强责任感和使命感，积极运用在发展城乡集贸市场过程中积累起来的宝贵经验，去努力培育建设工
业品专业市场和生产资料市场。
二、培育、发展农副产品批发市场、工业品专业市场和生产资料市场的目标和原则
作为我国社会主义统一市场的组成部分，无论是农副产品批发市场、工业品专业市场还是生产资料市场，都必须遵循商品经济和市场发展的一般规则，充分发挥价值规律的作用。同时又需接受国家法律法规和计划的指导，沿着社会主义商品经济的轨道健康发展。具体地讲，我国的农副
产品批发市场、工业品专业市场和生产资料市场，应该是在政府领导下，以公有制经济为主体，多种经济成份并存，高效畅通，公开交易，平等竞争，全方位开放的商品交易场所。我们的目标，是力争在八五期间，通过各级工商行政管理机关的积极参与和推动，在全国范围内普遍建立一大
批远辐射、多功能的农副产品批发市场、工业品专业市场，并初步形成各类生产资料市场的网络。
为了实现这一目标，各级工商行政管理机关必须以党的十一届三中全会以来的路线、方针、政策为指针，全面推动农副产品批发市场、工业品专业市场的发展，主动参与生产资料市场的建设。在乡镇企业和地方商品经济发达和比较发达的县、市，依托当地经济优势，从当地工农业生产
结构的实际出发，建立起具有一定规模的农副产品批发市场、工业品专业市场。在地、市一级力争建设一至二个工商行政管理机关自行组织开办的生产资料市场。为使市场建设工作顺利进行，各地应注意把握以下一些原则：
1、实事求是，一切从实际出发。加快培育和发展工业品专业市场和生产资料市场是一项开拓性的工作，必然会遇到一系列新情况、新问题，必然会遇到需要突破现有的某些具体政策法规界限的情况。这就需要我们按照改革的精神，在中央的总方针、总政策的指引下，充分发挥自身的
主观能动性，实事求是地研究问题、解决问题。只要有利于发展社会主义社会的生产力，有利于增强我国的综合国力，有利于提高人民的生活水平，符合经济体制改革的发展方向，我们都应该旗帜鲜明地予以支持，都应该允许进行探索和试点。
2、反对部门垄断，充分发挥各个方面的积极性。培育和发展我国的社会主义市场体系是一项宏大的系统工程，需要投入全社会的力量，发挥各个地区、各个部门和国营大中型企业的积极作用，绝非哪个部门能够独家包办代替。对商业部门、物资部门主办的农副产品批发市场、生产资
料市场，我们应大力予以支持和协助；对其他工业主管部门和国营大中型企业开办的市场，也应积极扶持和鼓励。在具备条件的地方，工商行政管理机关不仅应全面加快农副产品批发市场、工业品专业市场的建设，也应该积极主动试办各种类型的生产资料市场。
3、坚持四个统一，保证市场建设的健康发展。长期以来。我们在城乡农副产品集贸市场的建设工作中始终坚持了国家统一政策、政府统一领导、城建部门会同有关部门统一规划和工商行政管理机关统一管理的原则，实践证明是行之有效的。在工业品专业市场建设工作中，应该贯彻执
行。同时，为推动生产资料市场建设工作的进行，按照深化改革的思路，也需要我们在坚持多渠道建设市场的前提下，逐步推行这一原则。我们应充分依靠各级党委和政府，积极主动加强同各有关部门的配合和协作，严格按照国家赋予的职责，强化对各类市场的有效监督管理，逐步探索和
建立对各类市场的开业审批制度，以保证市场的健康发育。
三、积极探索建设市场的具体方法和途径
在培育发展市场的过程中，各级工商行政管理机关应进一步解放思想，大胆尝试，积极探索各种适合本地实际的建设农副产品批发市场、工业品专业市场和生产资料市场的具体方法和途径。建设农副产品批发市场，应在现已形成批量交易的集贸市场的基础上积极推进。各级工商行政管
理机关应从调查研究入手，对当地农村种植业、养殖业的优势进行分析研究，对商品量大的农副产品要积极组织批发市场，发展贩运队伍。山东寿光的蔬菜批发市场，一些地方的水产、水果批发市场、中药材批发市场培育发展的经验可资借鉴。
建设工业品专业市场，应在当地政府组织下，统一规划，分头去建，由工商行政管理机关依法进场管理。目前，各地已经出现并正在陆续出现一批工业品专业市场建设和发展比较快的先进典型。浙江省各级工商行政管理机关，在当地政府领导下，充分发挥本地乡镇企业发达的优势，陆
续兴建起绍兴柯桥化纤布市场等一大批工业品专业市场，有力地促进了当地商品经济的发展。山东省淄博市通过政府决策，工商机关牵头、社会共建、统一管理的方法，充分调动了各方建设市场的积极性，在很短的时间内兴建了机电泵类市场、建材陶瓷市场等十大专业市场，大大强化了该
市作为商品集散中心的地位和作用。此外，江苏等省市也在这方面积累了不少成功的经验。
对生产资料市场应贯彻多渠道建设的原则，采取“统一规划、因地制宜、分散建设、集中领导”的方针。对各地已有的与物资部门共同开办的各类生产资料市场，工商行政管理机关应继续予以大力支持，并在强化监督管理的过程中，认真总结经验，逐步推动市场机制和市场功能的完善
。其次应大力支持、鼓励、配合其他工业主管部门和有条件的国营大中型企业开办市场、建设市场。在有条件的地方，工商行政管理机关也可以在当地政府统一领导下，自行组织开办一批生产资料的集中交易场所。广东省佛山市石湾区工商行政管理局依托当地一家供销公司组织开办了钢材
市场，通过联营代销、引厂入场等多种方式，吸引了国内多家大型钢铁企业进场经营。市场成立第一年成交额便达1．5亿元，取得了良好的社会效益和经济效益。此外，一些省市还积极会同有关部门开办了机动车交易市场、纱布市场、橡胶市场、煤炭市场、闲置设备市场等一大批生产资
料市场。这些好的典型和做法，都需要及时进行总结，认真推广。
四、在建设市场的过程中进一步加强市场监督管理工作
市场体系的形成和完善过程同时也就是市场监督管理机制的形成和完善过程。逐步强化对农副产品批发市场、工业品专业市场和生产资料市场的监督管理，是国家赋予工商行政管理机关的职责。努力促使市场监督管理机制与市场发育进程同步配套，保证市场的健康发育，是深化改革的
要求，是发展社会主义商品经济的需要。
在市场监督管理工作中，对一些国家尚没有明确规定的新问题，应分清情况区别对待。凡符合深化改革的要求，同中央当前的方针政策相一致的，应支持和允许进行探索和试点。对一些已经不适应当前形势发展需要的原有规定和办法，应积极向当地政府和上级机关反映和汇报，以求问
题得到及时解决。国家工商行政管理局将与中央有关部委采取成熟一个，下发一个的原则，积极制订一些新的具体管理办法。
工业品专业市场和生产资料市场的监督管理是一项开拓性的工作，政策性强，涉及面广，工作量大，应本着依据国家机构编制委员会审议同意的《物资部门、工商行政管理部门对钢材市场管理和监督的职责分工意见》中工商行政管理机关的四项职责范围去实行。为使工作顺利开展，必
须具备相应的组织机构和人员。各地应结合本地实际情况，认真抓好工业品专业市场特别是生产资料市场监督管理工作的组织落实。近年来一些地方在生产资料市场监督管理中已经陆续建立起专门的机构，为保证监督管理职能的实现奠定了基础。对此应予充分肯定并需在工作中进一步充实
和完善。目前尚没有建立起专门的监督管理机构的地方，也必须尽快予以统筹考虑、妥善解决，以适应形势发展的需要。
加强农副产品批发市场、工业品专业市场和生产资料市场监督管理工作的重要环节是大力加强法制建设。从目前情况看，法制建设工作尚不能适应需要。为了尽快改变这种状况，我们应在进一步加强同有关部门的配合和协调的同时，充分发挥工商行政管理系统自身在法制建设中的主观
能动性。根据去年国家工商行政管理局召开的法制工作会议精神，为了逐步实行中央和省、自治区、直辖市两级调控，各省、自治区、直辖市工商行政管理局可以不失时机地制定出一系列切合当地实际的规定和办法，报省政府和省人大批准，发布地方性法规，以进一步提高市场管理工作的
规范化、法制化水平。
各地在工作中要进一步树立整体意识、理顺内部关系，以充分发挥工商行政管理机关在市场监督管理工作中的整体功能。农副产品批发市场、工业品专业市场特别是生产资料市场的监督管理，涉及到企业登记、经济合同管理、经济检查等工商行政管理机关内部各有关职能机构的管理职
责。各级工商行政管理机关必须随时注意加强内部协调，相互理解，相互支持，相互配合，共同努力做好工作。
加快培育发展农副产品批发市场、工业品专业市场和生产资料市场，是新形势下摆在我们面前的一项光荣而又艰巨的任务。各级工商行政管理机关应积极探索，努力开拓，为社会主义市场体系的建立和社会主义商品经济的健康发展作出自己应有的贡献。
1992年4月9日
