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承租人再次转租的法律效力该如何认定/许明福

作者:法律资料网 时间:2024-07-25 09:25:55  浏览:9675   来源:法律资料网
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  【案情简介】

  2010年9月,张某将一套自己所有的店面出租给李某,租期为两年。双方约定:李某不得转租,否则张某有权解除租赁合同。2011年8月,李某将该店面转租给赵某,租期为一年,并约定期满可以续签。2012年1月,赵某被房主张某告知将收回该店面,赵某认为李某隐瞒真相,擅自将店面转租给自己,导致自己无法继续承租。于是赵某将李某告上法院,请求确认租赁合同有效。在案件的审理过程中,就该转租合同是否有效存在两种不同的意见。  

  【分歧】

  第一种意见认为,转租合同无效。我国《合同法》第224条规定:“承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。”该规定说明未经原出租人同意转租合同无效,且出租人与承租人曾在租赁合同中明确约定承租人不得转租,因而承租人擅自转租系无权处分行为。李某与赵某的转租合同无效,赵某的诉讼请求不应得到支持。  

  第二种意见认为,转租合同有效。我国《合同法》第224条的规定,仅仅赋予了出租人在未经其同意下的对原合同的解除权,并未涉及承租人与次承租人之间合同的效力。从维护合同稳定性及保护各方当事人合法权益角度出发,在承租人与次承租人之间所签转租合同未出现法律规定合同无效的情形下,转租合同不宜认定为无效合同。  

  【分析】

  笔者同意第一种意见。本案的关键问题是对于房屋租赁合同,在未征得原房屋所有权人的同意的前提下,承租人擅自转租的效力问题。  

  对于租赁中的转租问题,我国《合同法》仅在第224条规定:“承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。”该条只规定了经出租人同意的转租合同是有效的,但对于未经出租人同意的转租合同是否有效则未规定。笔者认为,该转租合同是否有效应视具体情况而定。如原租赁合同对转租问题未明确约定,在此种情况下,承租人擅自转租,如对出租人的利益未造成损害,依合同自由原则及合同的相对性原理,则该自行转租关系仅为承租人与次承租人之间的关系,双方合意的达成即成立合同并为有效合同。若原租赁合同明确约定未经出租人同意,承租人不得擅自转租,此时承租人自行转租,违反诚实信用原则,本质上为恶意,属违约行为,此时,转租合同应为无效,出租人可行使合同解除权,收回租赁物;对善意的次承租人来说,可依据无效合同的处理规定向承租人要求赔偿损失。  

  在本案中,张某和李某已在原租赁合同中明确约定,李某不得转租,否则张某有权解除租赁合同。李某隐瞒真相,将该店面转租给不知情的赵某,李某此时并无转租的权利,转租合同应当视为无效。因而笔者认为,赵某的诉请不能得到支持。不过依据无效合同的处理规定,即《合同法》第58条:“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”故,赵某可以向法院起诉要求李某赔偿其相应的损失。
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第63/99/M号法令:核准《法院诉讼费用制度》

澳门


第63/99/M号法令

十月二十五日

法院诉讼费用制度


鉴于法院诉讼费用制度很大程度上系根据诉讼法例所定之解决办法而制定,故核准《民事诉讼法典》之同时,有必要对现行诉讼费用法例作出修正。
这次修正工作拟达致之基本目标,系将程序简化,以便能更快捷进行司法工作及简化司法上之手续,又能方便当事人作出被要求之行为。
基于此;
经听取咨询会意见后;
总督根据《澳门组织章程》第十三条第一款之规定,命令制定在澳门地区具有法律效力之条文如下:
第一条
(核准)
核准附于本法规公布之《法院诉讼费用制度》,此制度为本法规之组成部分。
第二条
(计算单位)
一、设立计算单位,并于法律体系内将之简称为UC。
二、UC为特定数额之金钱,金额相等于公共行政工作人员薪俸表100点之金额之十分之一,且在有需要时,须将该金额凑整至澳门币十位数,零数为5以上者,往上凑整,零数为5或以下者,往下凑整。
第三条
(期间)
《民事诉讼法典》第九十四条,第九十五条第一款至第三款,第九十六条及第九十八条,适用于现核准之《法院诉讼费用制度》所指期间。
第四条
(《刑事诉讼法典》中规定之金钱处罚)
一、《刑事诉讼法典》中规定之金钱处罚,改为按以下规定以UC 订定:
a)第三十四条第六款所规定者──4UC 至16UC;
b)第一百零三条第一款所规定者──1.5UC 至8UC;
c)第一百四十条第四款所规定者──1.5UC至4UC;
d)第一百九十六条第四款所规定者──4UC至16UC;
e)第二百零五条第四款所规定者──4UC至18UC;
f)第二百零七条第六款所规定者──4UC至24UC;
g)第四百一十条第四款所规定者──3UC至8UC;
h)第四百三十八条所规定者──4UC至24UC。
二、按上款规定判处金钱处罚而得之款项,平均拨归司法、登记暨公证公库及本地区所有。
第五条
(修改《刑事诉讼法典》)
《刑事诉讼法典》第四百七十条及第四百八十八条修改如下:
第四百七十条
(缴纳期间)
一、……………………………………。
二、缴纳罚金之期间与缴纳诉讼费用之期间相同。
三、……………………………………。
第四百八十八条
(支付顺序)
执行财产所获得之收益,须按以下所指顺序作支付:
a)罚金;
b)司法、登记暨公证公库之收入,但司法费除外;
c)司法费;
d)其余诉讼费用,此等诉讼费用按比例支付;
e)损害赔偿。
第六条
(司法税)
司法税之名称,改为司法费,因而在关于诉讼费用之法律规定内对前者之提述,均视为指后者。
第七条
(印花税)
在将法院诉讼程序之印花税废除前,诉讼费用仍包括印花税规章所定之印花税。
第八条
(法院税务程序中之诉讼费用)
一、对法院在税务执行程序作出之行为,适用经作出必要配合之现核准之《法院诉讼费用制度》第一编之相关规定。
二、对税务上之违例行为之诉讼程序,适用经作出必要配合之现核准之《法院诉讼费用制度》第二编之相关规定。
第九条
(法律代办)
现核准之《法院诉讼费用制度》中,第二十六条第六款及第七十六条第一款及第二款关于律师及实习律师之规定,经作出必要配合后,适用于现时仍存在之法律代办。
第十条
(将卷宗往来帐目簿册移交予中心科)
自本法规开始生效之日起九十日内,各程序科须将卷宗往来帐目簿册移交予有关中心科。
第十一条
(废止性规定)
一、废止由公布于一九六一年八月十九日第三十三期《政府公报》之一九六一年七月二十日第43809号命令核准之《海外诉讼费用法典》,以及废止修改该法典之一切法律规定。
二、废止由一九六四年四月三十日第45698号法令核准且藉二月三日第88/70号训令延伸至澳门适用之《劳动诉讼费用法典》,该法令及训令均公布于一九七零年三月十四日第十一期《政府公报》;同时,亦废止修改该法典之一切法律规定。
三、废止由一九六五年三月十九日第46252号命令核准且藉九月十四日第460/73号命令延伸至澳门适用之《海外行政法院诉讼费用表》,但第二章第三节除外;后一命令公布于一九七三年九月二十九日第三十九期《政府公报》。
四、亦废止规定现核准之《法院诉讼费用制度》所规范之事宜之法律规定,尤其是下列者:
a)公布于一九五二年八月十六日第三十三期《政府公报》之一九五二年七月十九日第38834号法令;
b)藉一九六九年五月二日第24055号训令延伸至澳门适用之一九六九年三月十四日第2138号法律第二条;该训令及法律均公布于一九六九年五月十七日第二十期《政府公报》;
c)公布于一九六九年八月十六日第三十三期《政府公报》之一九六九年七月三十日第49160号命令第一条;
d)藉九月二十六日第336/80号规范性批示延伸至澳门适用之九月十日第366/80号法令;该规范性批示及法令均公布于一九八零年十一月二十二日第四十七期《政府公报》;
e)公布于一九八六年十二月二十九日第五十二期《政府公报》之七月十六日第267/85号法令第四十一条、第七十五条及第十章;
f)一月二十六日第5/87/M号法令;
g)五月二十四日第20/99/M号法令第四条。
第十二条
(开始生效)
一、本法规及由其核准之《法院诉讼费用制度》自一九九九年十一月一日起开始生效。
二、本法规及由其核准之《法院诉讼费用制度》,适用于在上款所指日期仍待决之诉讼程序,但不适用于在该待决程序中对于因确定裁判而须缴付之司法费、诉讼费用及罚款作出之确定,以及正进行之有关预付金、诉讼费用或罚款之缴纳期间。
三、在第一款所指日期仍待决之诉讼程序中,延迟上呈之上诉,如其最终并无上呈系因未对引致其会上呈之裁判提起上诉以致其被视为无效果者,获豁免诉讼费用。
四、在第一款所指日期仍待决之民事性质之诉讼程序中,如上诉人在上诉所针对之法院内无作出上诉理由书状,则就在上诉法院分发卷宗一事作出通知之日起十日内,须缴付最初预付金。
五、在《行政诉讼法典》开始生效前,现核准之《法院诉讼费用制度》第三编之规定,经作出必要配合后,按以上各款之规定适用于行政诉讼程序。
六、现核准之《法院诉讼费用制度》第四编之规定,自有关诉讼法开始生效之日起开始生效,但不影响该编之规定经作出必要配合后,可按第一款至第四款之规定立即适用于为对合宪性及合法性进行具体监察而向高等法院提起之上诉。
七、在定出中级法院法定上诉利益限额前,为《法院诉讼费用制度》之规定之效力,将该限额定为初级法院法定上诉利益限额之十倍。
八、一月二十六日第5/87/M号法令之附件所载式样,于总督之批示核准以新式样代替前,继续采用。
一九九九年十月二十日核准。
命令公布。
总督 韦奇立


民政部办公厅关于印发《中国SOS儿童村协会第二届理事会议纪要》的通知

民政部


民政部办公厅关于印发《中国SOS儿童村协会第二届理事会议纪要》的通知
民政部


天津市民政局、山东省民政厅、烟台市民政局:
中国SOS儿童村协会于3月初在烟台市召开了第二届理事会议。现将《中国SOS 儿童村协会第二届理事会议纪要》印发给你们,请督促当地儿童村和儿童村协会地方分会贯彻执行。

附一:中国SOS儿童村协会第二届理事会议纪要(1988年3月6日)
中国SOS儿童村协会第二届理事会议于1988年3月4日至6日在烟台市召开。参加会议的有协会副理事长、民政部城福司副司长江亦曼,协会秘书长、民政部城福司处长吴景松和天津市、山东省、烟台市民政厅(局)有关负责同志,天津、烟台儿童村的村长等。会议听取了江亦曼副理事长代
表唐一志理事长所做的第一届理事会工作报告;听取了中国SOS儿童村出国考察小组考察泰国、 菲律宾儿童村工作情况汇报;推选出第二届理事会理事长、理事、秘书长;讨论了关于加强儿童村管理工作的问题。会议达到了预期目的。现纪要如下:
(一)会议讨论了第一届理事会的工作报告。一致认为,自中国SOS 儿童村协会成立以来,工作是有成效的,博得了国内外的好评。特别是天津、烟台两市儿童村,在天津、烟台市民政部门、儿童村分会的领导和中国SOS儿童村协会的指导下, 在基本建设、设备购置、妈妈的招聘和培训
、孤儿的收养和教育、工作人员配备、规章制度建立等方面作了大量工作,使儿童村建立起正常的管理秩序,取得了明显的成绩。这些成绩的取得是与两市儿童村工作人员和妈妈们的辛勤劳动分不开的。会议对此作了充分肯定,并要求两个儿童村认真贯彻民政部领导关于加强儿童村管理工
作的指示精神,努力把天津、烟台两市儿童村办成国际上第一流的儿童村。
会议对第一届理事会名誉理事长、理事长、副理事长和全体理事为建设我国儿童村作出的努力和贡献,表示崇高的敬意。
(二)会议考虑到第一届理事会部分成员因工作调动不再参与理事会工作的情况,决定改选理事会。经过协商,一致推选章明同志为第二届理事会名誉理事长,唐一志、王子成为名誉理事,江亦曼、王寅、王笑、孟立华、李吉忠、杜博生、朱铭吉、吴景松、麻桂林、冯慧同志为理事。推
选江亦曼同志为第二届理事会理事长,吴景松为秘书长。
(三)会议讨论了儿童村的管理体制和儿童村协会的职责问题。一致认为天津、烟台两市儿童村是接受国际SOS儿童村组织资助, 为收养我国孤儿而建立的民间社会福利机构,应分别接受天津、烟台两市民政局和两市儿童村分会的领导。烟台市儿童村应按此原则,尽快理顺领导关系。
会议讨论并通过了中国SOS儿童村协会和天津、烟台市分会的职责(详见附件一)
(四)会议讨论了儿童村的人员编制问题。一致认为儿童村的人员编制应当本着精简、高效的原则确定,提倡一人多职、一专多能,坚持纠正人浮于事现象。行政人员要严格按照地方编委批准的人员编制配备,不得随意增加编制。会议要求在两年内,儿童村工作人员(包括妈妈在内)与孤
儿的比例必须达到1∶4;今年内必须达到1∶3.5。每位妈妈负责管理的孤儿应当从6人增加到7人。
为适应改革的需要,会议决定天津市儿童村试行村长、工作人员和妈妈的聘任制,实行村长负责制和任期目标责任制。烟台市儿童村待领导关系理顺以后再试行上述改革。会议认为,两个儿童村招聘妈妈的合同期以五年为宜。
(五)会议讨论了儿童村的财务管理问题。一致认为,儿童村的财务管理、监督、审计工作必须加强。儿童村的日常经费开支必须按照国际SOS儿童村组织的要求, 编制预算、决算和月开支报表,经当地市民政局主管处、科和地方分会负责人审查后,送北京办事处办理报批手续。各项开
支必须严格按预算执行。超预算开支必须事先追加预算。预算外开支必须事先办理报批手续。北京办事处需聘请一名兼职会计,会同地方儿童村分会对儿童村的财务开支情况进行监督检查。
为加强财务管理,便于财务监督,会议决定对儿童村的日常经费开支( 包括固定资产和维修、家庭流动资金、妈妈和助理妈妈工资、工作人员和临时工工资、医药费、车辆用油和交通费、管理费、其他)逐项核定后制定合理的开支标准。 具体开支标准由儿童村和儿童村协会地方分会共
同研究制定,报中国SOS 儿童村协会批准后执行。
为加强儿童村外汇的管理和监督,并根据国际SOS 儿童村组织负责人库廷先生的要求,会议决定自今年7月起,国际SOS儿童村组织为天津、烟台两市儿童村提供的外汇经费将由直接拨给儿童村改为直接拨给北京办事处,再由北京办事处根据儿童村的预算转拨给儿童村。
会议决定,将儿童村的外汇额度和外汇额度款交由儿童村协会地方分会管理和使用。外汇额度主要用于儿童村建设、分会活动经费和发展当地社会福利事业;外汇额度款只能用于儿童村,不得挪作他用。使用外汇额度和外汇额度款,必须事先提出预算,报送中国SOS儿童村协会审批。? 褂们榭霭丛卤ㄋ椭泄鶶OS儿童村备案。 会议决定以中国SOS儿童村协会名义委托国家审计署国际司对天津、 烟台儿童村和北京办事处的日常经费开支、外汇额度和外汇额度款的使用实行长期审计,一年抽审两次,年终审计一次。预算、决算和月报表按期报送审计部门备案。
(六)会议讨论了儿童村工作人员和妈妈的工资标准问题。一致认为,民政部1986年2月24日(86)民城函第42号关于制定天津、 烟台两市儿童村工作人员工资标准的通知确定的工资标准基本是适宜的,要继续按此通知规定执行,同时对村长、村长助理、妈妈的工资标准也作了一些调整(? 咛骞ぷ时曜技郊?。
会议同意两个儿童村和两地民政部门的意见,对儿童村工作人员和妈妈( 烟台市儿童村包括孤儿在内)按当地规定标准,实行副食品物价补贴, 补贴的经费由儿童村日常经费开支。
(七)为提高儿童村的管理水平,使各项管理工作走向制度化、规范化,会议要求两市儿童村分会和儿童村今年内研究和制定儿童村的财务管理、外汇管理、人事管理以及各项工作制度的规定、办法或细则。北京办事处也要制定相应的儿童村财务、外汇管理、监督和审计办法的规定。
(八)会议讨论了儿童村的工作方针和孤儿教育问题。一致认为,两市儿童村必须认真贯彻执行党的十三大精神,以社会主义初级阶段的理论为指导思想,加强党的基本路线教育,把孤儿培养成为我国社会主义建设事业的接班人,把儿童村建设成为社会主义精神文明建设的阵地。会议确
定儿童村的工作方针是:文明办村,勤俭持家,坚持“五爱”教育,培养“四有”人才。(“五爱”指爱祖国、爱人民、 爱社会主义、爱劳动、爱科学。“四有”指有理想、有道德、有文化、有纪律。)

附二:中国SOS儿童村协会和天津、烟台市儿童村分会工作职责
(一)中国SOS儿童村协会工作职责
(1)研究制定中国SOS儿童村工作的方针和政策;
(2)指导和协调儿童村和儿童村协会地方分会的工作;
(3)负责儿童村经费开支和外汇使用的管理、审查和监督工作;
(4)协调我国儿童村与国际SOS儿童村组织的合作关系;
(5)开展国内、国际交往活动,协调与国内外社会福利团体的合作关系;
(6)领导北京办事处的工作。
(二)中国儿童村协会地方分会工作职责
(1)负责领导当地儿童村的工作;
(2)审查儿童村的经费预算、决算和每月开支情况;
(3)负责儿童村外汇额度的管理和使用;
(4)协助儿童村开展对外宣传和社会赞助活动;
(5)协调儿童村与当地政府有关部门和社会团体的工作关系;
(6)负责向当地民政部门和中国SOS儿童村协会报告儿童村的工作。
(三)北京办事处工作职责
(1)负责与国际SOS儿童村组织的联络,接收格迈纳基金会、国际儿童村总部以及国外有关单位的汇款;
(2)负责儿童村的外汇管理工作;
(3)接收儿童村的财务开支、银行对帐、人员变动等各种报表、单据, 并负责审查和转报工作;
(4)处理中国SOS儿童村协会的日常秘书工作。

附三:中国儿童村工作人员工资标准
(1)儿童村村长,月工资220元。
(2)村长助理,月工资190元。
(3)妈妈在培训期间(六个月),月津贴70元(不含食宿费用);实习期间(一年半) ,月津贴150元(不含食宿费用);两年后正式月工资200元(不含食宿费用)。
(4)其他工作人员月工资平均按160元计算,各类人员具体工资标准由当地民政部门确定。



1988年3月25日