您的位置: 首页 » 法律资料网 » 法律法规 »

上海市职工所购公有住房上市出租试行办法

作者:法律资料网 时间:2024-05-31 19:00:49  浏览:9789   来源:法律资料网
下载地址: 点击此处下载

上海市职工所购公有住房上市出租试行办法

上海市房地产交易中心


上海市职工所购公有住房上市出租试行办法
上海市房地产交易中心



为搞活房地产二、三级市场,促进存量房屋的流通,加快房屋租赁市场的发展,现就本市职工所购公有住房上市出租提出如下试行办法。
一、经批准实施职工所购公房上市出售的试点区、县范围内(除学校校园、部队营房区域及户籍冻结地区外),本市职工自1994年以来按上海市出售公有住房方案购买的公有住房,在取得房地产权证(房屋所有权证)后即允许上市出租。
二、职工所购公有住房上市出租应当遵循以下原则:
1.职工所购公有住房上市出租必须经同住成年人书面同意后,方可上市出租;
2.职工所购公有住房上市出租,只能作居住使用,不得改变使用性质;
3.职工所购公有住房上市出租,出租对象仅限于国内公民、单位,其中,向上海市外来流动人员出租的,则出租人应按《上海市外来流动人员管理条例》的规定,向房屋所在地的公安派出机构申领《房屋租赁治安许可证》。
三、职工所购公有住房上市出租的税费
1.职工所购公有住房上市出租后,出租人取得的租金收入应当按《上海市城镇私有房屋租赁税收征收管理试行办法》和《关于进一步搞好房地产租赁市场的税收处理的通知》的规定纳税。
2.行政划拨土地上职工所购公有住房上市出租,出租人应当将租金中所含土地收益上缴财政,具体办法另定。
四、职工所购公有住房上市出租双方当事人应根据《城市房屋租赁管理办法》的规定,订立书面的租赁合同。双方当事人订立租赁合同时,也可以使用市房地局制定的《上海市房屋租赁合同》示范文本。
五、租赁双方当事人应在签订租赁合同后15天内,持租赁合同及下列材料到房屋所在地房地产交易中心办理房屋租赁登记手续:
1.出租人应提交的证件:
(1)同住成年人同意出租的书面证明;
(2)出租房屋的房地产权证或房屋所有权证;
(3)出租人身份证明;
(4)委托代理出租时房屋所有人委托代理出租的证明;
(5)向外来流动人员出租的,出租人还必须提交《房屋租赁治安许可证》。
2.承租人需提交的证件:
(1)个人的居民身份证明;
(2)单位的工商注册登记证明。
六、房屋所在地房地产交易中心经审核同意租赁,应在受理房屋租赁登记申请之日起的5天内核发市房地局统一印制的《上海市房屋租赁证》,并通知税务机关。经审核不符合规定的,则由房地产交易中心将租赁合同和有关证件退还给当事人。
七、取得《房屋租赁证》后变更或解除房屋租赁合同的,应办理变更或注销登记。
八、承租人在租赁期限内征得出租人同意,可以将租赁房屋的一部分或全部转租他人。房屋转租,双方当事人应签订书面的转租合同,并经原出租人书面同意后,按规定办理转租登记手续。双方当事人订立转租合同时,可使用市房地局制定的《上海市房屋转租合同》示范文本。
九、房屋出租人应在领取《房屋租赁证》后7天内,向税务机关办理纳税手续,依法交税。
十、房屋所在区、县房地产交易中心办理租赁登记后,出租人应在5日内将房屋租赁情况通知物业管理部门。



1998年1月1日
下载地址: 点击此处下载
第三者责任险之辩
赵华栋

【作者简介】
赵华栋,山西民权律师事务所律师,法学硕士。联系电话:13834136500 ,E-mail:btbuzhd@163.com。

【内容提要】 本文期望在总结投保人、保险公司各方关于机动车第三者责任险问题上一些基本观点的基础上,提出笔者关于该问题的一些思路,以期有利于该制度的进一步完善。

【关键词】 第三者责任险 强制险 商业险

【正文】

笔者接触到太原市仲裁委员会最近审结的这样一个案子。甲向保险公司投保了机动车第三者责任险。某日,甲同其兄乙各驾一车在高速公路行驶,在此过程中甲所驾车辆发生故障,便同其兄乙进行修理。在修理完毕后,甲在以为乙已上车的情况下开车行驶致使实际上仍在车下修理的乙当场死亡。对此事故,交警认定双方皆无过错。甲要求保险公司赔付。保险公司以甲无责任为由拒赔。该案仲裁员在审理此案中也遇到了困境,毕竟机动车第三者责任险系责任保险,而如果裁决不赔,在本案中对投保人又显失公平。最终本案以调解结案,保险公司承担50%的责任。这一个案,从一个侧面反映了我国现行机动车第三者责任险存在的一个热点问题,即无责是否赔付,尤其是在2004年5月1日新的《道路交通安全法》通过后更成为一个社会关注的热点。
按照《保险法》及保险公司传统的理赔方式,保险公司理赔时只看交通部门的责任认定书。如果交通部门认定投保人承担事故责任,保险公司一般会理赔;如果交通部门认定投保人没有责任,保险公司则不负责理赔。但是,按照新《道路交通安全法》的规定,机动车一方即使没有事故责任,也应当承担损害赔偿责任。这就出现了机动车一方投保后,在交通事故中虽然不承担事故责任,但也需赔偿对方损失的情形。新《交法》执行以来有相当一批机动车驾驶员手持着100%的赔偿认定书,这里面有在交通事故中责任为零的、负次要责任的,他们均遇到了保险公司的拒赔和少赔问题。对于这种情况是否属于保险公司理赔的范围,实践中各地法院也做出了不同的判决,投保人、保险公司各方都有自己的观点。

一、投保人
(一)、现行三者险就是强制险
1、目前购买第三者责任险是机动车登记、年检的必备条件,因此第三者责任险事实上就是强制保险。保险公司在销售机动车第三者责任险时依赖了行政强制力,但在应承担赔偿责任时却称其不是强制险而是商业险以逃避其责任,明显违反了诚实信用原则。
2、保险公司如今虽然仍使用商业保险条款,但中国保监会今年4月底下发的通知明确规定,“道法”实施后各财产保险公司暂时按各地现行做法,采用公司现有三者险条款来履行“道法”中强制三者险的有关规定和要求。因此,不能因国务院的相关规定未出台,而否认第三者责任强制险已经存在。
3、在5月1日《道交法》实施前,各种规范性法律文件已在一定程度上规定了对机动车第三者责任保险实行强制。如国务院关于农民个人或联户购置机动车船和拖拉机经营运输业的若干规定(一九八四年二月二十七日国务院发布)“农民个人或联户经营运输的机运车船和拖拉机,必须在中国人民保险公司办理第三者责任保险和船舶保险(包括碰撞责任保险)”;中国人民保险公司、公安部关于贯彻实施《道路交通事故处理办法》有关保险问题的通知(1992年2月26日)“实行机动车第三者责任法定保险是维护国家利益、稳定社会、促进经济发展,保障道路交通事故当事人合法权益和妥善处理道路交通事故的重要措施。各级公安机关和保险公司要根据有关规定,继续协力推行、深化机动车第三者责任法定保险工作。对于国家规定实行全国性机动车第三者责任法定保险的机动车和已实行机动车第三者责任法定保险行政区域的所有机动车都要按照有关规定向中国人民保险公司投保第三者责任保险。”;中华人民共和国公安部公告--对所有在华外国人的机动车辆实行第三者责任强制保险“经中华人民共和国国务院批准,决定从一九八九年二月十五日起,对所有在华外国人的机动车辆实行第三者责任强制保险。”;国务院批转中国人民保险公司关于加快发展我国保险事业的报告的通知(1984年11月3日)“实施机动车辆(包括拖拉机)第三者责任和船舶的法定保险,以保障交通事故中受害人的经济利益,同时也有助于解决车船肇事后的赔偿纠纷。许多国家对机动车船都实行第三者责任的法定保险,并把它作为一项社会公益措施。我国广东、山东、青海、宁夏等地经当地政府批准,先后办理了这种保险。”。另外,国家保监会《关于机动车第三者责任强制保险有关问题的通知》(保监发[2004]39号)通知中也明确指出:“目前,我国近24个省市已经通过地方性行政法规形式对机动车第三者责任保险实行了强制,自5月1日《道交法》正式实施起,统一的强制三者险制度将在全国范围内予以推行”。所以从上述的规定看,原有的机动车第三者责任险实质上就是强制的第三者责任保险,国务院的《机动车第三者责任强制保险条例》未制定出台,只能说明在全国范围未实行,而不能证明原有的24个省份规定的第三者责任保险是非强制的。
(二)、新法优于旧法
依据保险合同,若投保人在交通肇事案中没有过错,则保险公司不理赔。但新交法对保险公司实行的是无过错原则,即:无论投保人有无过错,只要造成受害人损害(注:受害人故意行为除外),保险公司就要赔钱。因此,这一保险条款与新交法冲突,失去了其约束力。道路交通安全法规定“机动车发生交通事故造成人身伤亡、财产损失的,由保险公司在机动车第三者责任强制保险责任限额范围内予以赔偿”,由此第三者责任险已具有法律强制性,目前我国机动车第三者责任险由于在验车和年检时受到了限制,实际上已具有强制性。现行的保险合同中对第三者责任险理赔的前提是“有责赔付”,这与交通安全法“无责赔付”原则相抵触。特别是在交通安全法颁布之后、生效之前,保险公司作为格式合同的提供者,有更多义务充分认识、预见到新法生效的法律意义,保险公司应对于第三者责任险的有关条款作出符合交通安全法的调整。依据新法优于旧法的原则,在新交法施行后,保险公司应及时作出相应调整,确立“无责赔付”的原则。尽管新交法规定的《机动车第三者责任强制保险条例》迟迟不能出台,但依据新交法,从保护投保车主和交通事故受害人合法权益的角度出发,保险公司应予赔偿。
(三)、投保目的是转移风险
投保人办理保险的目的就是为了转移风险,尽可能地减少投保人自身的损失,而当事故发生后,交警依据新的赔偿标准处理事故后,不能说投保人赔偿之后,而保险公司不赔或者少赔。投保人签订保险合同后,就对保险公司产生信赖义务,投保人有理由相信自己出险后能得到全面的理赔,因此保险公司理应在投保责任范围内承担全部的保险责任。如果驾驶投保车辆发生人身伤害事故,驾驶者要自己承担大部分赔偿的话,投保就没有意义。同时,保险公司作为经济社会一个主体,应该通过其在社会经济生活中的经济行为、通过保险的产品和服务为政府分忧解难,进而履行其社会管理职能,实现其应承担的社会责任。

二、保险公司
(一)、此三者险非彼三者险
现行的“三者险”是“商业三者险”而非“强制三者险”。“强制三者险”具体的保险内容和赔付办法等,国家至今没有出台明确的规定,保险公司是以“商业三者险”的形式,来执行国家规定必须购买的“强制三者险”,而在第三者责任险的合同中,保险公司与投保人签订的是“有责赔付”,即投保的驾驶人,经交管部门认定有责任过错,保险公司才进行赔付。并且,根据保险合同中的三者险条款,具体理赔数额应根据事故责任比例确定。国家《道路交通安全法》里的“三者险”就像现在含有国家劳动保障性质的生育保险、失业保险、工伤保险一样,有公益性、广覆盖的特点,同时,强制三者险有一定的限额;而保险公司现在正在销售给购车人的“三者险”则体现了商业性、盈利性,其保障范围相对而言比前者要窄一些。商业第三者责任险简称“商业三者险”,指被保险人或其允许的合格驾驶员在使用保险车辆过程中,发生意外事故,致使第三者遭受人身伤亡或财产的直接损毁,依法应当由被保险人支付的赔偿金额、保险人依照保险合同的规定给予赔偿。但因事故产生的善后费用,保险人不予承担。而新交法所规定的“强制三者险”,其赔偿范围比“商业三者险”要广得多。根据《道路交通安全法》第七十六条:“机动车发生交通事故造成人身伤亡、财产损失的,由保险公司在机动车第三者责任强制保险责任限额范围内予以赔偿。超过责任限额的部分,按照下列方式承担赔偿责任……”两种“三者险”之间,最大的区别在于:“强制三者险”处于赔付最前沿,但凡发生交通事故,只要造成人身伤亡、财产损失,保险公司就要先行赔付,即使投保人无责;超过限额部分,再由相关人员承担。而“商业三者险”则是“有责赔付”,只在投保人有责任时才赔付。如果保险公司承保“强制三者险”,其负担的风险将会大得多。
(二)、司法解释有明确规定
最高人民法院研究室《关于新的人身损害赔偿审理标准是否适用于未到期机动车第三者责任保险合同问题的答复》[法研(2004)81号]明确答复,保险合同,是按照《合同法》第四条,“当事人依法享有自愿订立合同的权利,任何单位和个人不得非法干预”的规定所确定的自愿原则的订立的,《保险法》第四条也规定,从事保险活动必须遵循自愿原则。因此,投保人与保险人在保险合同中有关“保险人按照《道路交通事故处理办法》规定的人身损害赔偿范围、项目和标准以及保险合同的约定,在保险单载明的责任限额内承担赔偿责任”的约定只是保险人应承担的赔偿责任的计算方法,而不是强制执行的标准,它不因《道路交通事故处理办法》的失效而无效。《解释》施行后,保险合同的当事人既可以继续履行2004年5月1日前签订的机动车第三者责任保险合同,也可以经协商依法变更保险合同”。所以,保险公司不是《民事诉讼法》第119条所确定的必要诉讼人,保险公司只能在按照原来的保险合同约定,支付必要的事故赔偿金。
(三)、应考虑保险公司的利益
诚然,保险公司作为经济社会一个主体,应承担其相应的社会责任。但是,销售商业保险的公司不是国家政策性的保险公司,它们以盈利为目的,哪怕是薄利。如果做赔钱的买卖,保险公司岂不要倒闭?新《道路交通安全法》已出台5个多月了,可与之配套的强制三者险迟迟未露面。如果在法律上没有互补,引起了被保险人的实际赔付责任和保险公司赔偿标准之间的矛盾、保险公司经营利益和所经营的三者险低费率高风险之间的矛盾,《道路交通安全法》的具体实施仍然很难,尤其是责任买单人仍悬而未决。这样实际上就造成了保险公司经营的机动车商业第三者责任险承担了强制机动车第三者责任险的角色,在目前没有真正意义上的机动车第三者责任强制保险的时候,将由保险公司承担了由于相关法律缺位带来的经营波动风险。而该项责任产生的原因主要是由于相关法律的未及时到位引起的,保险公司在经营的过程中并没有太大的过失,和大多数投保人一样,处于被动的地位,相关立法部门有着不可推卸的责任。如果将由于立法部门不作为而产生的责任,由保险公司来承担,由此产生的损失,也由保险公司来承担,并称之为保险公司的社会责任,对保险公司是不公平的。保险作为“精巧的社会稳定器”的作用,是通过保险公司的市场行为来实现的,表现在不稳定因素产生时的抑制,发生损失时的减损,是带有主动性的,是符合市场规律的,而不是不顾保险公司的企业性质,以为政府分忧解难为名,承担所谓的社会责任,这样做不仅扭曲了社会责任的内涵,还会加剧保险公司的经营风险,降低保险公司的偿付能力,最终会威胁到广大保户和保险公司投资者的根本利益。

三、笔者观点
真理是越辩越明的,关于这一热点问题,各方都提出了言之成理的观点。笔者认为,在新的《道路交通安全法》通过前,我国近24个省市已经通过地方性行政法规形式对机动车第三者责任保险实行了强制,同时,目前购买第三者责任险是机动车登记、年检的必备条件,因此第三者责任险事实上就是强制保险。当然在《机动车第三者责任强制保险条例》出台前,在第三者责任险的实施过程中也应该充分考虑保险公司的利益。当前,应该推进《机动车第三者责任强制保险条例》的尽快出台,因为强制保险在交通事故中起到重要的作用,用第三者责任险来分散和承担对受害人的赔偿,是世界各国经过长时间摸索出来的良好解决办法。在新的第三者责任险的设置上可以考虑设立分别独立存在的“强制三者险”与“商业三者险”。前者将固定费率、固定保额,价格也将相当低廉。与此同时,“商业三者险”就成了“强制三者险”之外的可上可不上的补充保险。“强制三者险”将像西方国家已做的那样,成为一个非营利性的、有特殊政策的公益险种,其保险费率既要满足大多数人能够承受的条件,同时也要让保险公司赔得起。


【主要参考资料】
1、刘茂山主编:《保险学原理》,天津:南开大学出版社,1998年。
2、魏华林、林宝清主编:《保险学》,北京:高等教育出版社,1999年。
3、李玉泉:《保险法》,北京:法律出版社,1997年。
4、邹海林:《保险法教程》,北京:人民法院出版社,1998年。


中共中央办公厅、国务院办公厅关于党政机关领导干部不兼任社会团体领导职务的通知

中共中央办公厅 国务院办公厅


中共中央办公厅、国务院办公厅关于党政机关领导干部不兼任社会团体领导职务的通知
中共中央办公厅 国务院办公厅




各省、自治区、直辖市党委和人民政府,中央和国家机关各部委,军委总政治部,各人民团体:
《国务院办公厅关于部门领导同志不兼任社会团体领导职务问题的通知》(国办发〔1994〕59号)下发后,国务院各部委、各直属机构认真贯彻执行文件精神,已有一批部门领导干部按规定辞去了兼任的社会团体领导职务。实践证明,部门领导干部不兼任社会团体领导职务的做
法有利于这些同志集中精力做好所担负的领导工作,也有利于实行政社分开。目前,在党政机关还有相当数量的县(处)级以上党政领导干部在社会团体中兼任领导职务。为了适应我国政治体制改革和经济体制改革以及机构改革工作的需要,加快政府职能的转变,发挥社会团体应有的社会
中介组织作用,经党中央、国务院领导同志同意,现就党政机关领导干部兼任社会团体领导职务问题通知如下:
一、县及县以上各级党的机关、人大机关、行政机关、政协机关、审判机关、检察机关及所属部门的在职县(处)级以上领导干部,不得兼任社会团体(包括境外社会团体)领导职务(含社会团体分支机构负责人)。
二、因特殊情况确需兼任社会团体领导职务的,必须按干部管理权限进行审批,并按照所在社团的章程履行规定程序后,再到相应的社会团体登记管理机关办理有关手续。
未经批准已经兼任社会团体领导职务的,应从本通知下发之日起半年内辞去所兼任的社会团体领导职务;已经批准兼任社会团体领导职务并确需继续兼任的,应按上述规定重新办理审批手续。
三、社会团体领导职务是指社会团体的会长(理事长、主席)、副会长(副理事长、副主席)、秘书长,分会会长(主任委员)、副会长(副主任委员),不包括名誉职务、常务理事、理事。
四、各省、自治区、直辖市应按照本通知精神制定本地区的实施办法;军队领导干部兼任社会团体领导职务问题,由中国人民解放军总政治部按照本通知精神制定相应规定。
具有行政管理职能的事业单位及人民团体参照本通知执行。
五、本通知由中央组织部、民政部负责解释。



1998年7月2日