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　　[案情]

　　张三与李四于2009年12月１日签订了一份店铺租赁合同，约定张三承租李四位于某镇四层房屋的一楼店面，租期从2009年１2月2日至2014年１２月１日，每年6月15日支付当年全部租金。合同签订后，张三按时支付了2010年及2011年的租金。2011年9月１7日，李四在未通知张三的情况下，与王五签订了房屋买卖合同，将包括张三承租的店面在内的整栋房屋出售给王五，并办理了房屋过户手续。之后李四告知张三整栋房屋已出售，但不终止租赁合同，2012年以后的租金由王五收取。张三认为李四侵犯了自己优先购买权，向法院起诉，请求判令李四与王五签订的房屋买卖协议无效。

[分歧]

对于上述房屋买卖合同的效力，在案件审理过程中有不同观点：

第一种观点认为，当出租人出卖超出租赁物范围的整栋房屋时，承租人不享有优先购买权。第二种观点认为，只要出租人出卖的房屋涵盖出租房屋，承租人就享有优先购买权。第三种观点认为，出租人出卖出租房屋时，承租人是否享有优先购买权，要分两种情况，如果出卖房屋超出了租赁房屋范围，超出部分与租赁房屋部分可以分割，出租人又是分割出卖，承租人只能就承租部分的房屋主张优先购买权，对超出承租范围的房屋部分不能主张优先购买权；如果出卖房屋超出了租赁房屋范围，而超出部分与租赁房屋部分不可分割，或虽可分割，但出租人不分开出卖，是整体出卖，承租人即享有优先购买权。

[评析]

笔者同意第三种观点，理由如下：

在出租人出卖涵盖出租房屋的整栋房屋时，承租人是否享有优先购买权，取决于整栋房屋与租赁房屋是否可以分割出卖，如果可以分割出卖，又取决于出租人是分割出卖，还是整体出卖。

如果超出租赁范围的房屋部分与租赁房屋可以分割出卖，出租人是分割出卖房屋，承租人只能就承租的房屋享有优先购买权。因为法律赋予承租人的优先购买权范围仅限于租赁房屋范围，现出租人出卖的房屋不是分割出卖，出租人出卖租赁范围外的房屋，没有法律义务让承租人行使优先购买权，否则，就侵犯了出租人的权利。相反，在此情况下，不让承租人行使超出租赁范围外的房屋优先购买权，也没有侵犯承租人权利。因为法律赋予承租人的优先购买权权限范围到此为止。

如果超出租赁范围的房屋部分与租赁房屋无法分割出卖，或虽可分割出卖，但出租人不同意分割出卖，要求整体出卖，承租人就整栋房屋享有优先购买权。因为超出部分与租赁部分不可分割，或虽可分割，但出租人不同意分割出卖，要求整体出卖，在此情况下，出租人出卖的房屋涵盖了租赁房屋，其出卖行为直接影响到承租人的利益，必须考虑承租人的优先购买权问题。承租人行使优先购买权的范围虽然超出了租赁范围，但有充分的理由：超出部分与租赁部分房屋连为一体，无法分割，或虽可分割，但因出租人原因，要求整体出卖，均使承租人无法单独行使优先购买权。让承租人行使优先购买权并不影响出租人利益。反之，不让承租人行使优先购买权，则侵犯了承租人的优先购买权，影响承租人利益。根据最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第１１８条、合同法第二百三十条规定，出租人出卖出租房屋，应当在出卖前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。承租人的这种优先性是法定的，不附加任何条件，不因出租人出卖出租物超出了租赁物范围而改变，只要出卖房屋涵盖了租赁房屋部分，承租人就享有优先购买权。

出租人整体出卖出租房屋并未改变其出卖租赁房屋的性质，其要求超范围整体出卖房屋只是其出卖的条件，不能看作改变了出卖标的物。承租人愿不愿意接受整体出卖，是其能否实际行使优先购买权的前提。在该案中，具体表现为张三是否愿意接受李四的整体出卖条件，是否愿意以同等价格接受。但这些都属于承租人怎样行使优先购买权的问题，而不是承租人是否享有优先购买权的问题。出租人可明确告知承租人房屋出卖的条件是超范围整体出卖，承租人愿意接受整体出卖条件，承租人即享受优先购买权，不愿接受该条件，承租人则放弃了优先购买权，出租人可依法对外出卖。

但本案不能因此简单的支持原告的诉讼请求。因为本案中房屋已经过户给王五，根据物权的登记生效主义，王五此时系房屋的所有权人，而且如果在买受该房屋时，王五系善意的。为保护善意第三人的交易安全，承租人行使优先购买权的请求不应被法院所支持，为保护承租人即张三的合法权益，承租人可以转而以出租人侵犯其优先购买权，要求给予损害赔偿则是合理的，应当可以得到法院的支持。

（作者单位：福建省高级人民法院）
湖南省人民政府


湖南省科技咨询管理办法


　　 湖南省人民政府令
　　（第151号）
　　
　　《湖南省科技咨询管理办法》已经2001年10月31日省人民政府第135次常务会议通过，现予发布，自2002年1月1日起施行。
　　
　　代省长 张云川
　　2001年11月26日
　　
　　 第一条 为发展科技咨询业，促进决策科学化、民主化，实施科教兴湘战略，更好地为科技进步、经济建设和社会发展服务，制定本办法。
　　　　第二条 本办法所称科技咨询，是指系统运用现代科学知识、现代技术手段和现代分析方法，为国家机关、企业事业单位、社会团体或者公民的决策提供的咨询服务。
　　　　第三条 在本省行政区域内从事科技咨询活动的单位和个人，均须遵守本办法。
　　　　第四条 国家机关、企业事业单位和社会团体应当按照先咨询、后决策的原则，建立决策责任制度，发挥科技咨询的决策参谋作用，避免重大决策失误。重大经济、科技和社会发展项目或者重大技术改造项目应当进行科技咨询。
　　　　第五条 发展科技咨询业应当贯彻“大力扶持，积极引导，按照市场机制运行，向国际规范靠拢”的方针。科技咨询服务应当遵守独立、客观、公正和科学的原则，保证科技咨询建议、结论的真实性、科学性和合法性。鼓励科技咨询机构开展国际交流与合作，开展国际科技咨询业务。
　　　　第六条 县级以上人民政府应当加强对科技咨询业的领导，在政策、信息提供、技术支撑等方面予以扶持和引导，创造平等竞争的市场环境，促进科技咨询业的发展。
　　　　第七条 县级以上人民政府科技行政部门负责本行政区域科技咨询业的宏观管理和统筹协调工作。工商行政管理、劳动与社会保障、财政、税务、价格等部门应当依照各自职责，做好科技咨询业的服务和管理工作。
　　　　第八条 科技咨询业协会应当协助政府主管部门拟订科技咨询行业发展规划，制订科技咨询行业管理章程、职业道德规范和行业准则，加强科技咨询知识宣传普及和学术交流。
　　　　第九条 科技咨询的主要业务范围：
　　 （一）为地区、部门和行业的发展规划，科技与经济、社会协凋发展的宏观战略决策，资源的配置及综合开发利用，以及环境保护、市政、交通等方面提供可行性研究和技术经济论证服。
　　　　（二）为科研开发、技术改造、技术引进等项目提供可行性研究或者咨询论证服务。
　　　　（三）为企业的技术攻关以及新技术、新产品、新材料、新工艺、新设备的开发和应用提供咨询服务。
　　　　（四）为改善企业经营管理，提高企业素质和技术经济效益提供咨询服务。
　　　　（五）为有关部门、地区或者企业进行市场调查、无形资产评估，技术经济预测分析、知识产权保护等提供咨询服务。 　
　　　　（六）其他科技咨询业务；
　 　第十条 申请建立科技咨询机构应当具备下列条件：
　　　　（一）有与其开展的咨询业务相适应的专业技术科技咨询人员；
　 　（二）有固定的工作场所；
　 　（三）有一定的计算、测试、分析和实验等手段，或者有固定的进行计算、测试、分析和实验等工作的协助单位；
　　　　（四）有项目、财务和法律的专业管理人员；
　 　（五）法律、法规规定的其他条件。
　 　第十一条 申请开办科技咨询业务，应当具备本办法规定的条件，按照法律、法规的规定办理法人登记和税务登记等有关手续后，方可经营。
　　　　第十二条 科技咨询机构实行资质等级制度，资质等级条件由省科技行政部门制定；科技咨询机构等级由省科技咨询业协会评定。科技咨询机构承担科技咨询业务应当与其资质等级相适应。
　 　第十三条 科技咨询机构的权利：
　 　（一）独立提出科技咨询报告；
　　　　（二）按合同约定获得完成科技咨询任务所需要的资料和工作条件;
　　　　（三）按合同约定获得报酬;
　　　　（四）法律、法规规定的其他权利。
　　　　第十四条 科技咨询机构的义务：
　　　　（一）遵守法律、法规、规章和政策；
　　　　（二）按合同约定完成科技咨询任务；
　　　　（三）对客户提供的材料、文件等负责保密；
　　　　（四）接受有关主管部门、行业协会的工作指导和检查；
　　　　（五）法律、法规规定的其他义务。
　　第十五条 专职科技咨询人员必须具有本科以上学历和与从事的科技咨询业务相适应的专业水平、实践经验，经省科技咨询业协会确认，方可上岗。
　　　　第十六条 建立省注册科技咨询师制度，具体办法由省科技咨询业协会另行制定。
　　　　第十七条 科技咨询人员应当遵守职业道德、尊重科学、实事求是、严守秘密、文明服务；不得弄虚作假，损害国家、集体和社会的利益。
　　　　第十八条 科技咨询服务应当按照市场经济规则运行，实行平等竞争。科技咨询机构应当按照国家和省有关规定，通过投标中标等方式承揽科技咨询业务。
　　　　第十九条 科技咨询机构提供科技咨询服务，应当按照《中华人民共和国合同法》的规定与客户签订合同，明确双方的权利和义务。
　　　　第二十条 科技咨询机构不得承担本机构编制的咨询服务报告的评估业务。
　　　　第二十一条　科技咨询收费行为必须遵守国家和省有关规定。
　　　　第二十二条 省科技咨询业协会负责科技咨询机构的信誉评估，并向社会公布评估结果。
　　　　第二十三条 科技咨询享受下列优惠待遇：
　　（一）科技咨询机构按国家和省的规定，享受科研单位的优惠待遇；
　　　　（二）科技咨询内容属高新技术的，享受国家和省规定的高新技术产业的优惠待遇；
　　　　（三）开展科技咨询业务，按照国家规定享受有关税收的优惠待遇；
　　　　（四）科技咨询机构为完成特定咨询项目，聘请咨询专家所支付的咨询费可直接进入成本。
　　　　第二十四条 科技咨询机构未按期完成咨询项目，给客户造成经济损失的或者有其他违反合同行为的，应当依法承担相应的责任。
　 　第二十五条 本办法自2002年1月1日起施行。