鞍山市国有土地资产经营管理办法
辽宁省鞍山市人民政府
鞍山市国有土地资产经营管理办法
鞍山市人民政府令(第131号)
《鞍山市国有土地资产经营管理办法》业经2002年6月17日鞍山市第十二届人民政府第7次常务会议讨论通过,现予以发布实施。
市长：张杰辉
二○○二年七月九日
第一章 总则
第一条 为加强国有土地资产经营管理,推进国有土地有偿使用制度,规范土地市场行为,盘活存量土地,促进城市建设和经济发展,根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城市规划法》等法律法规,结合我市实际,制定本办法。
第二条 凡在我市城市规划区内取得国有土地使用权,进行土地开发、利用、经营活动的单位和个人必须遵守本办法。
第三条 国有土地实行有偿使用制度。除国家《划拨用地目录》规定的建设用地外,其他建设用地一律实行有偿使用。
第四条 市政府对国有土地使用权出让实行统一规划、统一储备、统一供应、统一管理。
城市规划区内的土地利用和各项建设必须符合城市规划,服从规划管理。城市新区开发、旧区改造必须坚持统一规划的原则,严格按照城市总体规划组织实施。
第五条 鞍山市规划和国土资源行政主管部门负责我市城市国有土地资产经营和监督管理工作。
市计划、建设、经贸、财政、国有资产、房产等部门应按各自职责,协同做好国有土地资产经营管理工作。
第二章 土地储备
第六条 市土地储备交易中心应依据土地利用总体规划、城市规划和市场需求,编制土地储备计划及供应计划,对通过收回、收购、置换、没收、征用等方式取得的土地,进行必要的前期开发,并予以储备,以供应和调控城市各类建设用地需求。
凡列入年度储备计划的土地,土地使用者不准擅自改建、扩建和自行开发。
第七条 商业性、竞争性建设项目用地应从土地储备库中提取,按确定的规划指标和规划条件,向用地者以有偿使用方式提供。
第八条 市规划和国土资源行政主管部门对储备地块的用途等规划条件应超前确定,具体规划条件经市政府批准后,任何单位和个人不得擅自更改。
任何单位和个人必须服从市政府为实施城市规划做出的调整土地决定。
第九条 土地储备的范围：
（一）为社会公共利益需要由市政府依法收回的土地;
（二）土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满,土地使用者在规定的时间内未申请续期或者申请续期未获批准被依法收回的土地
（三）依法收回的荒芜、闲置土地;
（四）因实施城市规划需要由市政府指令收购的土地;
（五）因单位搬迁、解散、撤销、破产、产业结构调整等原因停止使用的原划拨国有土地;
（六）为市政府带征的土地;
（七）被依法没收的土地;
（八）公路、铁路、机场、矿场、学校等经核准报废的原划拨国有土地;
（九）人民法院依法判决处置的土地;
（十）以出让方式取得土地使用权后无力继续开发又不具备转让条件的土地;
（十一）土地使用权人申请收购的土地;
（十二）土地使用权人需要置换的土地;
（十三）改变原批准用途用于商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性项目的土地。
鞍山高新技术产业开发区内房地产开发建设项目用地应纳入储备管理。
第十条 凡市政府确定储备的土地,原土地使用者必须接受土地储备管理。纳入土地储备范围的土地,原土地使用者未经批准而转让土地使用权及地上建(构)筑物和其他附着物的,有关部门不得为其办理审批或登记手续。
第十一条 依法没收、无偿收回的土地和为市政府带征的土地,直接纳入市政府土地储备库。
除前款规定外需要储备的土地,由市土地储备交易中心以支付补偿费的形式进行收购。以划拨方式取得的土地,根据划拨土地原使用条件进行评估,按照评估价给予补偿；以出让方式取得的土地,根据土地剩余使用年限和土地使用者对土地的实际投入给予适当补偿。
第十二条 土地收购补偿费可通过以下方式确定：
（一）由具有资质的评估机构依据国家规定的技术规程和规范进行土地价格评估,并经市规划和国土资源行政主管部门依法确定。
（二）根据国家、省、市的有关规定确定补偿额。
（三）按收购合同约定的方式确定。
第十三条 储备土地资金运作受市财政部门的指导与监督。土地储备资本金由市财政注入,运作后的增值资金根据需要充实资本金。
土地收购资金可以通过收购土地的抵押贷款等方式筹措。
第十四条 储备土地出让后,所得价款上交市财政。土地储备成本资金由市土地储备交易中心测算,市规划和国土资源行政主管部门核定,经市财政部门批准后拨付市土地储备交易中心。
鞍山高新技术产业开发区房地产开发项目用地出让后,所得价款由市财政拨付鞍山高新技术产业开发区。
第三章 土地使用权出让
第十五条 市规划和国土资源行政主管部门根据土地出让计划编制土地出让方案,报市政府批准后,由市规划和国土资源行政主管部门发布信息,公布出让地块及土地使用条件等,并主持出让活动。
第十六条 土地使用权出让,可依据不同情况,分别采取招标、拍卖、挂牌、协议的方式进行;商业性和竞争性建设项目用地,必须采取招标、拍卖、挂牌的方式出让;其它类型用地,确实不能采用招标、拍卖、挂牌方式出让的,方可采用协议方式出让。
第十七条 土地使用权出让由土地使用者与市规划和国土资源行政主管部门签订《国有土地使用权出让合同》。
土地使用者应在土地使用权出让合同规定的时限内,支付全部土地使用权出让金。
第十八条 土地使用者按合同支付土地出让金后,方可到市规划和国土资源行政主管部门办理土地登记,领取《国有土地使用证》,取得土地使用权。
第十九条 土地使用者应当严格履行土地使用权出让合同,按照合同规定的期限、条件和用途开发、利用、经营土地。
受让方在出让期内,需要改变出让合同约定的土地用途和条件的,应当经市规划和国土资源行政主管部门审查同意,并报原批准机关批准后,依照有关规定重新签订土地使用权出让合同,调整土地使用权出让金,并办理登记手续。
第四章 土地使用权转让、出租、抵押
第二十条 通过出让方式取得的土地使用权具备下列条件,经市规划和国土资源行政主管部门核准,可以转让（包括出售、交换、赠与）、出租、抵押。
（一）具有《国有土地使用证》和地上建筑物、其他附着物的产权证明;
（二）已按出让合同约定的条件和期限完成开发建设项目总投资额（不包括出让金）的25%以上;属成片开发经营的土地,形成建设用地必备的基础设施和其它条件；
（三）符合法律、法规规定和土地使用权出让合同的约定;
（四）享受过减免政策,通过出让方式获得的土地使用权首次转让时,经市规划和国土资源行政主管部门核准,并补足了出让金。
第二十一条 土地使用权转让、出租、抵押时,其地上建（构）筑物和其他附着物所有权随之转让、出租、抵押；地上建(构)筑物和其他附着物所有权转让、出租、抵押时,其使用范围内的土地使用权随之转让、出租、抵押。地上建（构）筑物和其他附着物作为动产转让、出租、抵押的除外。
第二十二条 土地使用权转让时,土地使用权出让合同中所载明的权利、义务随之转移;土地使用权出租、抵押后,出租人或抵押人必须继续履行土地使用权出让合同约定的义务;同一宗地的土地使用权不得重复抵押。
第二十三条 土地使用权转让申报价格低于标定地价20%以上的,市政府可按申报价格行使优先购买权。
第二十四条 土地使用权转让、出租后,需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途和其它条件的,依照本办法第十九条第二款规定办理,第二十五条通过划拨方式取得的土地使用权具备下列条件,经市规划和国土资源行政主管部门批准,可以转让、出租、抵押：
（一）具有《国有土地使用证》；
（二）具有合法的地上建（构）筑物和其他附着物产权证明
（三）依照规定签订土地使用权出让合同,补交土地使用权出让金或以转让、出租所获收益抵交土地使用权出让金。
第二十六条 历史形成的在国家《划拨用地目录》范围之外的划拨用地实行租赁使用,由土地使用者定期向市政府交纳租金。
第二十七条 下列范围国有土地使用权可实行租赁：
（一）机关、企事业单位、其他经济组织和个人以划拨方式取得土地使用权用于经营活动的；
（二）企业改造或改组为股份制公司、组建企业集团、改组为股份合作制企业、企业实行租赁经营和非国有企业兼并国有企业的;
（三）以划拨土地使用权为联营、联办、联建条件兴办的各类集贸市场;
（四）国家和省土地行政主管部门核准的其他适宜租赁的土地。
第二十八条 经济适用房和房改房在进行买卖交易时,要向市规划和国土资源行政主管部门补交土地出让金,并办理住宅土地变更登记,换发住宅土地使用证。
第二十九条 国有土地使用权转让、出租、抵押等土地交易行为应在土地市场内进行。
第五章 法律责任
第三十条 违反本办法第十条规定,有关部门擅自办理审批或登记手续的,由市监察机关追究相关责任人的行政责任;情节严重,构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第三十一条 违反本办法第十七条第二款规定,逾期未全部支付出让金的,出让方有权解除合同,并可请求违约赔偿。
第三十二条 违反本办法第十九条第一款规定,未按出让合同规定的期限和条件开发利用土地的,由市规划和国土资源行政主管部门依照国家和省有关法律、法规的规定,予以警告、罚款直至无偿收回国有土地使用权。
第三十三条 违反本办法第二十条第二十五条规定,未依法履行变更登记手续,擅自变更土地使用权的,由市规划和国土资源行政主管部门按非法转让土地使用权没收非法所得;可以并处罚款,罚款额为非法所得的50%以下。
第三十四条 违反本办法的行为,涉及建设、财政、国有资产、房产等部门管理权限的,由上述部门依据相关法律、法规、规章予以处罚。
第三十五条 国有土地资产经营管理工作人员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的,由所在单位或上级主管部门根据情节轻重给予行政处分；构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第三十六条 当事人对行政处罚决定不服的,可以申请行政复议或向人民法院起诉;当事人逾期不申请复议,不起诉,又不履行处罚决定的,做出行政处罚的机关可以申请人民法院强制执行。
第六章 附则
第三十七条 海城市、台安县、岫岩满族自治县的国有土地资产经营管理工作可参照本办法执行。
第三十八条 本办法自2002年9月1日起施行。
二00二年八月二十日
关于企业国有产权的理解
通力律师事务所 沈诚
近日起草一个法律意见书的过程中顺便研究了一下《企业国有资产监督管理暂行条例》（国务院03年6月5日颁布并实施，以下简称“《条例》”）和《企业国有产权转让管理暂行办法》（国资委、财政部03年12月31日颁布，04年2月1日实施，以下简称“《办法》”），随便谈些关于企业国有产权的理解。
一、 什么是企业国有产权
1）《条例》对企业国有资产的定义
根据《条例》第3条之规定，企业国有资产是指国家对企业各种形式的投资和投资所形成的权益，以及依法认定为国家所有的其他权益。企业国有资产由此被分成两部分，一部分是国家对企业各种形式的投资和投资所形成的权益，另一部分是依法认定为国家所有的其他权益。
如何理解“国家对企业各种形式的投资和投资所形成的权益”？根据《条例》第2条之规定，此处的“企业”应指“国有及国有控股企业、国有参股企业”，《条例》第5条又进一步将上述“企业”统称为“所出资企业”。根据《条例》第7条，所出资企业的共性是由国有资产管理机构经人民政府授权履行出资人职责。
《条例》第17条规定的是对所出资企业负责人的任免，该条分四种企业类型分别进行规定，即，国有独资企业、国有独资公司、国有控股公司、国有参股公司。在《条例》第4章中同样是分上述四种企业类型分别规定企业重大事项管理。因此，我理解“所出资企业”具体就是指国有独资企业、国有独资公司、国有控股公司、国有参股公司，而“国家对企业各种形式的投资和投资所形成的权益”就是指国有资产管理机构对国有独资企业、国有独资公司、国有控股公司、国有参股公司的投资和投资所形成的权益。为何法条使用了“投资和投资所形成的权益”而没有单独规定“权益”，我认为是立法者考虑了国有独资企业这种特殊的企业类型，就国有独资企业而言，其仅仅是受托经营国有资产，而对于其他三种公司制的“所投资企业”则不存在这个问题，因为公司享有独立的法人财产权。
接下来的一个问题是哪些属于“依法认定为国家所有的其他权益”？首先，根据《条例》第28条之规定，被授权进行国有资产经营的国有独资企业、国有独资公司对其全资、控股、参股企业中国家投资形成的国有资产依法进行经营、管理和监督，在这种情况下国有独资企业、国有独资公司的地位和国有资产管理机构相似，其对下属全资、控股、参股企业享有的权益应认定为企业国有资产。其次，根据《条例》第24条，所出资企业投资设立的重要子企业的重大事项需由所出资企业报国有资产监督管理机构批准的，我理解此处所出资企业对重要子公司所享有的权益也应属于企业国有资产，但何为“重要子公司”，法无明文规定。
综上，《条例》规定的企业国有资产包括三种具体类型：（1）国有资产管理机构对国有独资企业、国有独资公司、国有控股公司、国有参股公司的投资和投资所形成的权益；（2）被授权进行国有资产经营的国有独资企业、国有独资公司对下属全资、控股、参股企业享有的权益；（3）国有独资企业、国有独资公司、国有控股公司、国有参股公司对重要子公司所享有的权益也属于企业国有资产。
2）《办法》对企业国有产权的定义
根据《办法》第2条第3款，企业国有产权是指国家对企业以各种形式投入形成的权益、国有及国有控股企业各种投资所形成的应享有的权益，以及依法认定为国家所有的其他权益。
上述定义与《条例》第3条比较，有三处区别。首先是将《条例》所称的“企业国有资产”变更为“企业国有产权”。其次，《办法》规定的国有产权仅包括“国家对企业以各种形式投入形成的权益”而不包括“国家对企业各种形式的投资”，即《办法》仅规定“投资形成的权益”的转让，不规定“投资（入国有独自企业的资产）”的转让，该处变动似乎的也可解释为何将“企业国有资产”变更为“企业国有产权”。据此，我理解“企业国有产权”应是“企业国有资产”的下位概念（需说明的是若下文论及“投资形成的权益”，“企业国有产权”与“企业国有资产”可以替换使用）。第三，企业国有产权的内容中增加了“国有及国有控股企业各种投资所形成的应享有的权益”，这点也是最重要的变更。
如何理解“国有及国有控股企业各种投资所形成的应享有的权益”？参照《条例》的相关内容，“国有企业”是指国有资产管理机构履行出资人职责的国有独资企业和国有独资公司，而“国有控股企业”是指国有资产管理机构拥有控股地位的有限责任公司或股份有限公司。我理解，所谓“国有及国有控股企业各种投资所形成的应享有的权益”应指国有独资企业、国有独资公司及国有控股公司对下属全资、控股、参股企业享有的权益，属于企业国有产权。
根据《条例》之相关规定及第一部分的分析，只有被授权进行国有资产经营的国有独资企业、国有独资公司对下属全资、控股、参股企业享有的权益才属于国有产权，而《办法》规定一般国有独资企业、国有独资公司及国有控股公司对下属全资、控股、参股企业享有的权益均属于国有产权，显然是扩大了国有资产的范围。此外，由于《办法》保留了所出资企业投资设立的重要子企业的重大国有资产转让需报国有资产管理机构批准的规定，我理解国有参股公司对重要子公司所享有的权益是“依法认定为国家所有的其他权益”，亦属于企业国有产权。
3）对企业国有产权范围的总结
综上所述，企业国有产权包括：（1）国有资产管理机构对国有独资企业、国有独资公司、国有控股公司、国有参股公司所享有的权益；（2）国有独资企业、国有独资公司、国有控股公司对下属全资、控股、参股企业享有的权益；（3）国有参股公司对重要子公司所享有的权益，由于对“重要子公司”并没有定义，我理解可从持股比例、利润贡献等方面综合考量。
二、 国有资产转让的管理部门
就转让国有资产管理机构对国有独资企业、国有独资公司、国有控股公司、国有参股公司所享有的权益，根据《条例》第25条规定，应有国有资产管理部门决定，其中，转让企业国有产权致使国家不再拥有控股地位的，应当报本级人民政府批准。在这种情况下，国有资产管理部门本就是国有产权形式上的持有人，由其决定应容易理解。
就转让国有独资企业、国有独资公司、国有控股公司对下属企业享有的权益，根据《条例》第26条规定，应由出资的国有独资企业、国有独资公司、国有控股公司决定，其中，重要子企业的重大国有产权转让事项，应当报同级国有资产监督管理机构会签财政部门后批准。其中，涉及政府社会公共管理审批事项的，需预先报经政府有关部门审批。
就转让国有参股公司对重要子公司所享有的权益，根据《条例》第26条规定，应当报同级国有资产监督管理机构会签财政部门后批准。其中，涉及政府社会公共管理审批事项的，需预先报经政府有关部门审批。
在所投资企业为公司法人的情况下，强制规定由同级国有资产管理机构决定其转让对下属重要子公司的权益似乎有违背法人独立人格的嫌疑。
三、 特别说明
上述仅为我根据《条例》、《办法》的条款所做的个人理解，其中的某些内容可能并不符合有权监管部门在实践中对相关法律法规的理解，特此说明。
