莱芜市人民政府关于印发《莱芜市集体土地房屋登记办法》的通知
山东省莱芜市人民政府
莱芜市人民政府关于印发《莱芜市集体土地房屋登记办法》的通知
莱政发〔2008〕42号
各区人民政府，市政府各部门，高新区管委会，雪野旅游区管委会，市直各企事业单位：
现将《莱芜市集体土地房屋登记办法》印发给你们，请认真遵照执行。
莱芜市人民政府
二○○八年八月二十日
莱芜市集体土地房屋登记办法
第一条 为加强集体土地房屋登记管理，落实房屋登记制度，保障集体土地房屋权利人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、建设部《房屋登记办法》等有关规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于本市行政区域集体土地范围内的房屋登记。
第三条 集体土地房屋登记，应当遵循产权明晰、房屋所有权和房屋占用范围内的集体建设用地使用权权利主体一致的原则。
第四条 市房地产行政主管部门是我市房屋登记机构，负责本市行政区域集体土地范围内的房屋登记工作。
第五条 集体土地房屋登记的申请人为自然人的，应使用其有效身份证件的姓名；申请人为法人、其他组织的，应使用其法定名称，由其法定代表人申请。
共有房屋，由共有人共同申请。
申请人可以委托代理人申请房屋权属登记。代理人申请登记时，除向房屋登记机构交验代理人的有效证件外，还应向登记机构提交申请人的授权委托书。
第六条 集体土地房屋登记按以下程序进行：
（一）申请。申请房屋登记，申请人应当向房屋登记机构提出申请，并提交申请登记材料。
申请登记材料应当提供原件。不能提供原件的，应当提交经有关部门确认与原件一致的复印件。
（二）受理。申请人提交的申请登记材料齐全且符合法定形式的，登记机构应当予以受理，并出具书面凭证。
申请人提交的申请登记材料不齐全或者不符合法定形式的，登记机构应当一次告知申请人需要补正的内容。
（三）审核。房屋登记机构对申请人的申请进行审查核实，提出审核意见。
（四）公告。房屋登记机构受理登记申请后，将登记事项在房屋所在地的集体经济组织内公告无异议，方可予以登记。
（五）记载于登记簿。经房屋登记机构复核，符合登记条件的，房屋登记机构应当予以登记，将申请登记事项记载于房屋登记簿。
（六）发证。
第七条 集体土地上的房屋进行初始登记应当提交下列材料：
（一）登记申请书及申请人的身份证明；
（二）宅基地使用权证明或者集体所有建设用地使用权证明；
（三）房屋符合城乡规划的证明；
（四）房屋测绘报告或者村民住房平面图；
（五）其他有关材料。
村民申请房屋所有权初始登记的，还应当提交申请人属于房屋所在地农村集体经济组织成员的证明。
农村集体经济组织申请房屋所有权初始登记的，还应当提交经村民会议同意或者由村民会议授权经村民代表会议同意的证明材料。
按照本办法对房屋初始登记前，因房屋买卖、交换、赠与、继承、分割、合并等原因致使其权属发生转移的，由村委会出具相关证明后，以实际房屋所有人为申请人办理初始登记。
第八条 因历史原因造成宅基地上房屋有关手续不齐全，经调查其房屋权属无争议，申请人出具集体土地房屋权属来源保证书，所在村委员会出具证明后，予以登记。
第九条 对到本村以外农村新社区购买住房的，在交回原宅基地后，由原村委会出具交回宅基地证明，可申请新的住房登记。
第十条 初始登记后，发生下列情形之一的，权利人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权变更登记：
（一）房屋所有权人的姓名或者名称变更的；
（二）房屋坐落的街道、门牌号或者房屋名称变更的；
（三）房屋面积增加或者减少的；
（四）同一所有权人分割、合并房屋的；
（五）法律、法规规定的其他情形。
申请房屋所有权变更登记，应当提交登记申请书、申请人身份证明、房屋所有权证书、证明发生变更事实的材料。
第十一条 初始登记后，因房屋买卖、互换、赠与、继承、受遗赠、分割、合并等原因致使其权属发生转移的，当事人应当在法律文件生效或事实发生后，持身份证明、房屋所有权证书、证明房屋所有权发生转移的材料等证明文件到房屋登记机构申请房屋所有权转移登记。
申请房屋所有权转移登记，还应当提交农村集体经济组织同意转移和受让人符合申请使用宅基地条件的证明。受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律、法规另有规定外，房屋登记机构不予办理。
农村集体经济组织申请房屋所有权转移登记的，还应当提交经村民会议同意或者由村民会议授权经村民代表会议同意的证明材料。
第十二条 依法以集体土地房屋设立抵押，申请抵押权登记的，应当提交下列材料：
（一）登记申请书；
（二）申请人的身份证明；
（三）房屋所有权证书；
（四）主债权合同和抵押合同；
（五）其他必要材料。
第十三条 房屋登记机构对集体土地范围内的房屋予以登记的，应当在房屋登记簿和房屋权属证书上注明“集体土地”字样。
第十四条 办理集体土地范围内房屋地役权登记、预告登记、更正登记、异议登记等房屋登记，可以参照适用国有土地范围内房屋登记的有关规定。
第十五条 办理下列房屋登记，房屋登记机构应当实地查看：
(一)房屋所有权初始登记；
(二)在建工程抵押权登记；
(三)因房屋灭失导致的房屋所有权注销登记；
(四)法律、法规规定的应当实地查看的其他房屋登记。
房屋登记机构实地查看时，申请人应当予以配合。
第十六条 集体土地范围内村民住房，以宅基地上独立建筑为基本单元进行登记；在共有宅基地上建造的村民住房，以套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。
非住房以房屋的幢、层、套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。
第十七条 有下列情形之一的，登记机构应作出不予登记的决定：
（一）房屋权属有争议的；
（二）不能提供有效的房屋权属证明文件的；
（三）共有的房屋未经共有人同意的；
（四）被依法征收、没收或查封的；
（五）非法占用集体土地的；
（六）属于临时建筑或违章建筑的；
（七）其他依法不准登记的。
第十八条 自受理登记申请之日起，登记机构应当于下列时限内，将申请登记事项记载于房屋登记簿或者作出不予登记的决定：
（一）房屋所有权登记，60个工作日；
（二）抵押权、地役权登记，10个工作日；
（三）预告登记、更正登记，10个工作日；
（四）异议登记，1个工作日。
公告时间不计入前款规定时限。因特殊原因需要延长登记时限的，经房屋登记机构负责人批准可以延长，但最长不得超过原时限的1倍。
法律、法规对登记时限另有规定的，从其规定。
第十九条 房屋登记机构应当根据房屋登记簿的记载，缮写并向权利人发放房屋权属证书。
房屋权属证书是权利人享有房屋权利的证明，包括《房屋所有权证》、《房屋他项权证》等。申请登记房屋为共有的，房屋所有权证上注明“共有”字样。
房屋权属证书与房屋登记簿记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。
第二十条 房屋权属证书、登记证明破损的，权利人可以向房屋登记机构申请换发。房屋登记机构换发前，应当收回原房屋权属证书、登记证明，并将有关事项记载于房屋登记簿。
房屋权属证书、登记证明遗失、灭失的，权利人在当地公开发行的报刊上刊登遗失声明后，可以申请补发。房屋登记机构予以补发的，应当将有关事项在房屋登记簿上予以记载。并在补发的房屋权属证书、登记证明上注明“补发”字样。
房屋登记机构应当在补发房屋权属证书、登记证明前，就补发事项在房屋所在地农村集体经济组织内公告。
第二十一条 司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记，收回房屋权属证书、登记证明或者公告作废，但房屋权利为他人善意取得的除外。
第二十二条 非法印制、伪造、变造房屋权属证书或者登记证明，或者使用非法印制、伪造、变造的房屋权属证书或者登记证明的，由房屋登记机构予以收缴；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十三条 申请人提交错误、虚假的材料申请房屋登记，给他人造成损害的，应当承担相应的法律责任。
第二十四条 本办法自印发之日起施行。
道德之剑的熔铸
——也谈法官职业道德体系的构筑
邵东县人民法院 刘海涛
[内容提要]法官职业道德体系的构筑于当代中国法治是一种必要的尝试，对此认识的不同也将意味着不同的走向。在本文中，笔者提出了谨防道德强制和道德教育泛化两种危险倾向的观点，并对其进行了初步的论证。而在笔者看来，这两种危险倾向其实有着一个共同的认识根源，那就是它们都忽略了法官在其职业道德体系构筑进程中的自觉性和能动作用。
[关键词]职业道德 道德强制 道德教育泛化
在展开本文之初，首先有必要就“道德”这一语词给出个大致明确的定义：所谓道德，“是社会意识形态之一，是人们共同生活及其行为的准则和规范。道德通过社会的或一定阶级的舆论对社会生活起约束作用。”⑴虽然在不同的语境中我们对道德的起源、形成、表现形态等方面尚存有诸多争议，但大家基本能够认同：道德的基础是人类精神的自律⑵。也就是说，道德区别于法律、党纪政纪等的一个重要特点就是，它依靠社会舆论、社会习俗和人们内心信念的力量来保证人们对它的遵守。
在转型的时期的中国，由于旧的社会规范机制正处于变动不居的整合过程中，人们对道德危机的忧虑也日渐深重。而市场经济的兴起更强化了全社会对诚信等道德规范的呼吁。因而，近几年来，各行各业在各自职业道德的构筑方面表现出了前所未有的强烈关注。正是在这些背景下，同时也因应法官职业特质不断突显的需要，最高人民法院颁布了《法官职业道德基本准则》并以其作为司法改革的一项重要措施。虽然该准则更多地体现出了对西方法治经验的借鉴和模仿，而殊少对本土传统资源的吸收，但其间昭示的先进司法理念，及其构画出的中国未来法官的大致风范，无疑是令人鼓舞的。一时间也引起了媒体的好评如潮。甚至在一定程度上被赋予了“整顿清理法官队伍，提升法官群体素质”的制度性功能⑶。
但在笔者看来，《准则》最重要的现实意义或仅在于：概括和宣示既有的优秀道德品格，引领法官职业道德的发展方向，促进对法官职业道德的认知和统一——也就是说，它的功能在于“教化”而非“强制”——其理由就在于本文文首关于道德调整方式的认识。而当前一些关于《准则》的评论和赞誉以及热望，却体现出了关于法官职业道德体系构筑的某些令人不安的倾向。
这些倾向之一就是把法官职业道德混同于法官执业纪律，并试图以法律的或者有关组织的惩戒措施作为其实施的保障，我将其归纳为道德强制的倾向。其二就是单纯强调和依赖道德教育，忽略相关物质、体制、文化等方面配套措施的作用，这里我将它归纳为道德教育泛化的倾向。
以下分析之。
一、防止道德强制。
我在这里之所以使用“道德强制”而不是使用语法上更为精确的“道德强制化”，是为了同人类文明发展进程中大量存在着的道德法律化现象相区别。必须认识到，那些经由法定程序被赋予强制拘束力的道德规范，它所体现出的已经是法律的或者制度的属性，而不全甚而不主要是道德的力量。因此，无论从形式上抑或从内容上它都已是法律。显然，在就道德与法律的上述分野达成共识后，我们将把一些“执业纪律”、“职业守则”，排除出本文所讨论的职业道德的范围。
在网上我们却可以看到这样的消息：近期，广州市黄埔区人民法院制定了《干警业外活动行为规范》，其中第二十五条并规定“本规范由院政工科负责检查落实”⑷。而福建泉州市丰泽法院同一时期也出台了《五个不得》规范，并在其中相应制订了一些诸如“黄牌警告”、“给予严厉纪律处分”的处罚措施。⑸这两个规范的共同之处在于，它们均“是根据《法官职业道德基本准则》的有关要求制订的。”所不同的是，前者赋予规定的是组织保障，后者所仰仗的却是制度方面的力量。
在这里笔者无意于就上述这两个规范内容的妥当性提出质疑，而制订相关纪律条例以管理队伍的作法似亦无可厚非。但是，从行文看来，两个规范显然都具有贯彻实施《法官职业道德基本准则》的初衷。也就是说，正如一种观点认为的，《法官职业道德基本准则》在实施上还欠缺一些刚性。“《准则》具体规定了法官什么能做，什么不能做，但对“不能做”没有制订具体的惩戒措施……这是《准则》的不足”⑹，因而，“为增强《准则》的可操作性，便有必要制定相关惩戒措施”。而在笔者以为，正是这种认识和作法反映出了某种道德强制的危险倾向——如果说它还没有真正犯下道德强制之错误的话。
《法官职业道德基本准则》毕竟不同于《行为准则》，虽然其间的很多内容在笔者看来可以且有必要以《行为准则》的方式赋予其强制拘束力。但它同样还有部分内容是着重于内在调整的，无法加以外化或者量化。况且既冠之以“职业道德”之名，就应当局限在道德的范畴中发挥作用。否则有“名不正而言不顺”之嫌。此外，《准则》系由最高人民法院制订，从法理上讲并不具有法律法规的效力。而如果将《准则》中的规定作为对法官实施惩戒的依据，则会同《法官法》第八条第（三）项之“非因法定事由，非经法定程序，不被免职、降职、辞退或处分”规定相抵触，从而导致《准则》本身无效的后果。显然，这在逻辑上亦不足以自洽。
从本质上看，道德是把善的意志作为其要求对象的，它所倡导的实际是人心而非行为。在道德所由立足之处有一个前提，那就是它在界定了是非善恶而外，却并没有取消人们选择恶的自由，于是善的内心在这种自由的选择中得以彰显。而如果走向道德强制，实质就是以强制手段迫使人们行善，由此将导致道德本身流于形式而与行为人内心意志相脱节，并有可能带来普遍虚伪的产生。故而，“过分地强调道德的重要性，而把它变得如同法律一样威严，不可侵犯，其结果是取消了道德，磨灭了人们的道德意识，把所谓德行变得徒具虚名。”⑺
当然笔者并非对生活中大量存在的道德法律化及由此产生的法律责任和道德责任竟合的现象视而不见。如前所述，甚至《准则》中亦有许多规定对于法官从业行为是起码的，因而有必要依法定程序使之法律化或制度化。但法律责任和道德责任毕竟是如此不同，尤其是在中国这样一个道德与礼、法历史上就纠缠不清的国度里，强调这一点尤为重要。中国法官比之其他一些地域的同行们本就背负了过多法律之外的承载（例如政治责任、道义责任），并因此而在一定程序上丧失了其应具的超然地位。那么，如果再加诸内容本就有些漫漶不清的道德强制，会不会使得法官们从此就更加如履薄冰呢？——毕竟，司法改革作为一项综合工程，其主体之一就是法官，因此少不了法官的主观努力以至大胆创新——或者，会不会使得我们本就不甚坚强的法官职业保障和身份保障制度更加流于形式呢？
当然，事实远未严重到这种地步，前景也并非必然如此。但，对这样的可能性保留一点清醒的认识，这在笔者看来却并不能说是杞人忧天。
二、防止道德教育泛化。
道德着重于对人内心信念的调整，因而道德教育也就成为构筑一定道德体系最为基础性的手段。于是可能会有人认为，随着《准则》的颁布，只要以《准则》内容为纲要在法官群体中不断加强职业道德教育，依靠这种日积月累，一个良好的并能得到严格遵循的法官职业道德体系将会是水到渠成。当然，这种持之以恒的观念灌输其效用不可轻视。但唯物主义告诉我们，一定的社会意识形态总是决定于一定的经济基础，因而“人们自觉地或不自觉地，归根到底总是从……他们进行生产和交换的经济关系中，吸取自己的道德观念”⑻。在这一意义上说，审判实践和生活实践才是法官职业道德形成的基础。而那种自上而下的观念灌输，在大多数情形下只能让法官们认识到，什么样的职业道德观念是被最高法院所要求的。
那么，怎样保证法官们在自己审判实践和生活实践中累积所得的职业道德观念契合于《准则》的要求（无疑，这是我们构筑法官职业道德体系的重要目标）？甚至，怎样保证法官们在可能的选择中一体从善，从而将良好的职业道德追求化成自己的内在需要？以及，在不断变迁着的观念冲击下又如何保证法官们的清醒和坚定？
我们可以看到，《准则》在法官的独立性、中立性、超然性和智识素养等方面体现出浓厚的西方法文化背景。某些方面甚至同我们的现行制度实践有所不容。因此我们要移植的就不仅仅是几个关于道德要求的条文，还应包括相关的理论体系，配套制度。比如，捍卫审判独立不仅应是对法官的职业道德要求，而更应当成为制度设计的重要内容。而且，在这方面我们应该有刚性的职业保障制度使法官们有所倚仗。否则，漠视法官们可能付出的惨痛代价，这既不人道，也势将导致法官们产生对权力（而非权利）无条件的服从意识，并视之为当然的“道德”。比如，在一个习惯于将法律问题道德化、政治化，动辄追问“立场何在”的环境中，法官们优先考虑的将是“立场问题”，“中立性”之缺位乃势所必然。再比如在一个业务经费、收入均与地方利益攸关的社区中，要想法官们有意识保持自己相对的超然地位恐也只是一厢情愿。而将法官混同于普通公务员实施管理，尤其是以行政化的思维指导审判工作，将极大弱化审判工作中应有的对法官智识的挑战，在禁锢法官主观能动性的同时亦将无法提升法官的整体智识素养。——在对我们建国以来法治实践的种种反思中，我们可以看到，正是文化和制度实践上的种种背离之处，导致了我们的法官普遍的理念?
浜螅?耙档赖鹿勰钭呦蛭笄?Ｒ虼耍?谥贫冉ㄉ璺矫妫?颐巧行敫冻鼍薮蟮呐?Α２⑶遥??竦姆?梢馐妒俏颐枪怪?ü僦耙档赖绿逑档谋尘靶砸蛩兀?谡夥矫妫?鼻巴怀龅拿?芫褪钦?錾缁崛狈Χ苑ü僦耙堤刂实娜贤?妥鹬兀?识?惴旱亟?蟹ㄖ卫砟畹拇?ズ推裘梢嗳找嫦缘弥匾?４送猓?倒畚颐堑姆ü僮陨恚?芏嗳松腥狈Χ苑?烧?返睦斫猓???镜幕しㄊ姑?卸疾痪弑浮??庥稚婕暗搅朔ü僮ㄒ邓?嫉奶嵘??
可以说，单纯的道德教育甚至不能保证法官们职业道德观念的科学性。
其次，认识到“什么是道德要求的”并不一定会导致道德的行为，这里还需要一定的条件将对良好道德的追求转化为行为人的内在需要。毕竟，道德也只有在行为主体将其内在化时才真正生效。尤其在人们对法官职业提出了比之社会平均道德水平为高的要求之情形下⑼，这一点尤其显得重要。依笔者看来，有两者是必不可少的。其一是高度的职业尊荣感，其二是职业内部的高度同质性。
高度的职业尊荣感将保证法官们精神上的自足，从而有力地抵御外界之影欤???岫ㄆ涠懒⒌募壑底非蟆２⑶沂沟梅ü倜遣辉阜牌?钟兄耙档募俣ǔ晌?赡?，于是与职业相联系的道德追求便成为从业的当然内容。更重要的是，高度的的职业尊荣感必将附带产生致力维护共同职业形象的内在动力，而这正与法官们应具的道德追求不谋而合。但是，职业尊荣感并不能凭空产生，它需要高于平均水平的且稳定的经济收入以维持体面的生活，需要庄重的办公环境，相对舒适、便利的办公条件，富有挑战的且能给人以成就感的工作内容，社会普遍的对他们职业群体的尊重（当然，这尊重不仅将源于他们手中的赫赫威权，更还将来自于对他们整体学识和能力的景仰，且这种景仰只能依赖严格的职业选任机制来保证）。
职业内部的高度同质性在这里是指法官从业人员的教育背景、知识背景和生活背景的一致。毫无疑问，这种高度同质性将促成从业人员价值观念的同一，从而极大的推动法官职业道德体系的建构。同时，相似的教育背景和生活背景所带来的知识和能力方面的大体相近，将使得对业内人员高下的评判标准更多的倾向于道德内容，共同的职业团体利益也使同行们更为注重对共同的职业形象的维护。并且，就道德而言，较之外界监督，“来自同事的否定评价才是毁灭性的”⑽
因此，单纯的道德教育同样不能保证良好的道德追求能够当然成为法官们的内在需要。
而法官职业道德在中立性等方面有着与公众道德不同的特点，这在一定条件下可能导致法官职业活动中的道德冲突。例如很多时候公众道德要求我们嫉恶如仇，而法官职业道德却强调对诉讼各方（包括刑事被告）的平等对待⑾。此外，移植于西方的一些法律制度在很多时候将面临传统道德观念的挑战，且往往“城门失火，殃及池鱼”，当挑战因传统道德与职业道德的混淆而演化为对法官个人办案的道德责难，就会动摇法官们依法办案的信念。而在市场经济条件下，当越来越多的人将对财富的获取视为个人人生价值的标尺时，如何避免这些观念对法官职业道德体系的冲击亦是重要课题。在这些方面，我们同样需要社会公众对法官职业特质的尊重和认同，甚至是一定情形下的宽容。同样需要物质、制度和文化诸方面综合的投入。
在上述对道德教育泛化之危险的简单论证中，笔者越来越感觉到它与道德强制之间潜伏的联系。表面看来，二者是各自走向一个极端。但二者其实有一个共同的认识根源：即在法官职业道德的构筑中，二者都忽略了法官作为其间主体的作用。事实上，正是怀疑法官在其职业道德追求中的自觉性导致了道德强制，而正是漠视法官在其职业道德构建中的能动作用导致了道德教育的泛化。
危险的根源既已凸现，避免危险的路途便不言自明。
三、对本文的检讨
法官职业道德体系的构筑在时下是一个很流行的话题，要在其间作出有价值的思考确已显得艰难。并且，对道德本身的思考势必要超越道德的境界以寻求新的价值坐标，这在冯友兰老先生看来，就须得深入到哲象的领域了，或许仅此还显得不够。于是在草就本文之际笔者一如从前地痛感到自己理论储备的贪乏。在这里我大胆提出了要避免法官职业道德体系构筑中的两个可能的错误倾向。相比之下，对道德强制的分析更深入，这方面由于有历史上的若干教训，相信大家会有更多体会。而对道德教育泛化的倾向，在笔者看来，这更多的涉及到的其实只是一些常识，因而对此的展开也并不充分。当然，即使是常识有时也会被有意无意地忽略过去了，所以适当地提及亦有必要。最后关于道德强制和道德教育泛化的认识根源，可说是本文的核心观点，但其引出却略显得突兀 ，这或是本文最重要的缺憾。
法官职业道德的构筑是我们司法改革中的重要课题，其成败也将直接影响到司法改革的成败。确然，《准则》为我们构画了一个科学的，令人鼓舞的蓝图，但即使有了各方面的投入和努力，这蓝图的实现仍须法官群体付出艰辛，甚至是巨大的牺牲，或许，由于路途的漫长，甚至大部分牺牲亦会显得寂寞。但那样的境界值得去努力。所谓“高山仰止，景行行止”⑿，笔者不但心向往之，亦深信这样的付出最终会有所回报。
注⑴：《现代汉语词典》 商务印书馆 1998年版 P259
注⑵：《马克思恩格斯全集》 第1卷 P15
注⑶：可参见http：//www.yxfq.com / rsbw /0194.htm
注⑷：见 http://www.hp.gov.cn/hpfy/gzzd/ ywgf.htm.
注⑸：见 http://www.qzweb.com.cn/gb/content/2001-12/26/content--368858.htm .
注⑹：《建立违反法官职业道德的惩戒程序》 黄天优 人民法院报 2002年8月31日第3版。但在笔者看来，最高法院在《准则》中未规定惩戒措施，或正是出于避免道德强制的考虑？
注⑺：《寻求自然秩序中的和谐》梁治平著 中国政法大学出版社1997年出版 P273
注⑻：《马克思恩格斯选集》第3卷 P133
注⑼：这一点从《准则》的内容上可以看出
