业主大会召开及业委会成立工作指导意见（试行）
浙江省杭州市余杭区建设局
业主大会召开及业委会成立工作指导意见（试行）
根据国家、省、市《物业管理条例》和建设部《业主大会规程》等规定，参照杭州市物业管理工作协调小组《关于业主大会及筹备组组建工作指导意见（试行）》，结合我区实际，特提出以下业主大会召开及业委会成立工作指导意见。
一、业主大会成立的条件
（一）物业管理区域内有下列情况之一的，应当成立业主大会：
1、房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之六十以上的；
2、首套房屋出售并交付使用已满两年，且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之三十以上的。
只有一个业主，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
（二）一个物业管理区域成立一个业主大会。
物业管理区域由物业所在地县级物业主管部门会同街道办事处、乡镇人民政府根据物业的共用设施设备配置、建筑规模、社区建设等因素划分。物业管理区域的划分，应当征求居民委员会的意见。
新建住宅区，包括分期建设或者两个以上单位开发建设的住宅区，拥有共同的配套设施设备的，应当划分为一个物业管理区域。
二、业主大会筹备组的组成
（一）物业管理区域符合业主大会成立条件的，前期物业管理单位应当书面通知社区。前期物业管理单位未书面及时通知社区的，由物业所在地的区物业管理行政主管部门监督其通知。社区接到通知后30日内，在街道领导下会同物业所在地的区物业管理行政主管部门组建业主大会筹备组（以下简称“筹备组”）。
（二）筹备组由社区代表1名、业主3名、建设单位代表1名组成；社区、建设单位各1名成员，由其单位委派；业主由社区负责推荐。筹备组名单确定后，在物业管理区域内书面公告。
（三）筹备组应当自组成之日起一般30日内，在当地社区的领导并召集下，做好各项业主大会筹备工作，并组织召开业主大会会议，选举产生业主委员会。
（四）业主委员会委员应当符合下列条件：
1、本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；
2、遵守国家有关法律、法规；
3、遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；
4、热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；
5、具有一定的组织能力；
6、具备必要的工作时间。
7、按时交纳物业服务费用；
（五）业主委员会任期届满换届的，在届满2个月前，本届业主委员会应当书面告知社区，在社区领导下、区物业管理行政主管部门指导下召开业主大会会议，进行业主委员会的换届选举；逾期未换届的，由社区督促业主委员会按有关规定组织召开业主大会会议进行换届。督促后2个月，仍不能组织召开业主大会会议进行换届的，社区负责成立由社区领导的，社区、业主代表组成的筹备组，负责业主委员会换届选举工作，区物业管理行政主管部门负责全程指导。
（六）业主委员会委员缺额人数超过委员总数一半以上的，或不能正常履行职责的，应当及时召开业主大会会议，完成业主委员会委员的补选、改选工作。未及时召开业主大会会议进行业主委员会委员补选、改选工作的，由社区督促业主委员会按有关规定组织召开业主大会会议进行业主委员会委员补选、改选工作。督促后2个月，仍不能组织召开业主大会会议进行业主委员会委员补选、改选工作的，由社区负责成立由社区领导的，社区、业主代表组成的筹备组，负责业主委员会委员补选、改选工作，物业管理行政主管部门负责业务指导。
三、筹备组的工作
（一）确定业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；
会议采用集体讨论业主代表会议形式的，按本意见第四条规定组织产生业主代表；
（二）根据《物业管理条例》、《浙江省物业管理条例》及相关法规规定，参照政府主管部门制订的示范文本，拟定《业主大会和业主委员会议事规则》（草案）和《管理规约》（草案）；
（三）确认业主身份，确定业主在业主大会会议上的投票权数；
（四）确定业主委员会委员候选人产生办法及名单；
（五）做好召开业主大会会议的其他准备工作。
前款（一）、（二）、（三）、（四）项的内容应当在业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。
四、业主大会会议
（一）业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。
（二）采用集体讨论形式议事的，可根据业主人数多少，分业主大会会议和业主代表会议。可以幢、单元、楼层等为单位，推选一名业主代表参加会议，业主大会以业主代表会议的形式议事。业主代表因故不能参加业主大会会议的，其所代表的业主要另外推选一名业主代表参加。
采用业主大会会议集体讨论的，会议表决可采取投票形式，由参加会议的业主或委托代理人当场投赞同、反对及弃权票，经筹备组或业主委员会统计汇总，公布表决结果。
采用业主代表会议集体讨论的，业主代表应当于参加业主大会会议3日前，将业主大会会议讨论事项征求（表决）意见单或选票发放到其所代表的每户业主，填写表决并经业主签字；业主代表应将回收的征求（表决）意见单或选票带到业主代表会议上。
（三）采用书面征求意见形式议事的，由筹备组或业主委员会组织有关人员逐户派发、回收征求（表决）意见单或选票，经筹备组或业主委员会统计汇总，公布表决结果。
（四）采用集体讨论业主代表会议形式和采用书面征求意见形式的，已送达的征求（表决）意见单或选票，业主在规定的时间内不反馈意见或者不提出赞同、反对及弃权意见和不投赞同、反对及弃权票的，视为同意多数业主意见。
（五）采用集体讨论形式和书面征求意见形式召开会议，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主大会作出的决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。
其中，作出改建、重建建筑物及其附属设施、筹集和使用专项维修资金的决定，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；作出制定和修改业主大会议事规则、制定和修改管理规约、选举业主委员会或者更换业主委员会成员、选聘和解聘物业服务企业、有关共有和共同管理权利的其他重大事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
（六）社区和筹备组或业主委员会在召开业主大会会议和选举（换届）业主委员会过程中，要积极宣传、教育、引导业主在国家、省、市《物业管理条例》和建设部《业主大会规程》等规定范围内依法行使自己的权利、履行业主义务，不得在物业管理区域内擅自传递或挨幢（单元）、户（报箱）张贴传单。
（七）业主大会和筹备组或业主委员会应在当地社区党委的领导下、物业管理行政主管部门的业务指导下开展工作，形成的决议，业主必须共同遵守，持不同意的业主不得串连其他业主抵制业主大会和筹备组决议的贯彻执行。不得以散发公开信、张贴大小字报的形式干扰业主大会和筹备组或业主委员会的正常工作。
五、业主在业主大会会议上的投票权确定方法
业主在首次业主大会会议上的投票权数，按每一房地产权证计一票原则确定，建筑面积超过二百平方米的部分，每满二百平方米另计一票。但单个业主所计票数不得超过物业管理区域内全体业主总票数的百分之三十。
六、业主委员会委员的产生
业主委员会委员候选人在社区领导下，采取自荐和推荐的方式产生。
业主委员会设5人以上单数，根据物业管理区域的具体情况进行确定。可实行差额选举，候选人获得参加业主大会投票过半数的赞成票当选。当选人少于应选人数的，可从得到赞成票较多的落选人中用1比2的办法重新选举产生补足。
七、没有成立社区的物业管理区域，由街道办事处（社区）负责领导和推荐，组建业主大会筹备组。
杭州市余杭区建设局
二〇〇八年四月十一日
非法经营案的犯罪追诉标准初探
胶州市工商局 高长玉
工商行政管理机关在查处非法经营行为时,大部分按照无照经营进行定性处罚。随着行政处罚制度与刑事处罚制度的逐步衔接，工商部门查办的大量无照经营案件可能达到经济犯罪追诉标准，需要依法向公安部门移送。但是，也并不是所有的无照经营案件达到一定的数额标准就需要进行移送，能否构成非法经营罪，还需要从非法经营罪的犯罪构成上进行分析。
一、非法经营罪的法律概念及其犯罪构成
非法经营罪，是指未经许可经营专营、专卖物品或其他限制买卖的物品，买卖进出口许可证、进出口原产地证明以及其他法律、行政法规规定的经营许可证或者批准文件，以及从事其他非法经营活动，扰乱市场秩序，情节严重的行为。
（一）客体要件
本罪侵犯的客体是国家限制买卖物品和经营许可证的市场管理制度。
（二）客观要件
本罪在客观方面表现为未经许可经营专营、专卖物品或者其他限制买卖的物品、买卖进出口许可证、进出口原产地证明以及其他法律、行政法规规定的经营许可证或者批准文件，以及从事其他非法经营活动，扰乱市场秩序，情节严重的行为。主要有以下几种行为方式：
1、未经许可经营法律、行政法规规定的专营、专卖物品或者其他限制买卖的物品。为了保证市场正常秩序，在我国对一些有关国计民生、人们生命健康安全以及公共利益的物资实行限制经营买卖。只有经过批准，获取经营许可证后才能对之从事诸如收购、储存、运输、加工、批发、销售等经营活动。没有经过批准而擅自予以经营的，就属非法经营。所谓限制买卖物品，是指依规定不允许在市场上自由买卖的物品，如国家不允许自由买卖的重要生产资料和紧俏消费品、国家指定专门单位经营的物品，如烟草专卖品（卷烟、雪茄烟、烟丝、复烤烟卷烟纸、滤嘴棒、烟用丝束、烟草专用机械）、外汇、金银及其制品、金银工艺品、珠宝及贵重药材，等等。哪些物品限制买卖，由国家法律、行政法规规定。所有这些都是国家为调控特定物品的经营市场而作的特殊规定，非经许可即经营限制买卖的物品，给国家限制买卖物品市场造成了很大的混乱。
应当指出，限制经营物品虽然多种多样，但其必须为国家有关法律、法规所规定，只有有关法律、法规规定限制经营的，才属限制经营物品，否则，就不能对之加以认定。此外，是否为限制物品，并非一成不变，国家根据实际需要，可以加以变化调整。
2、买卖进出口许可证、进出口原产地证明以及其他法律、法规规定的经营许可证或者批准证件。经营许可证或者有关批准文件，是持有人进行该项经济活动合法性的有效凭证。无之则就属于非法经营。一些不法分子、本来没有经营国家限制买卖物品的资格，无法获取有关经营许可证件或者批准文件，便从他人处购买甚或伪造经营许可证或批准文件，企图逃避检查、制裁。由此，买卖许可经营证件及批准文件的不法行为也应运而生。此种行为，直接促使了情节严重的非法经营国家限制买卖物品的活动泛滥，具有相当大的危害性，因此，亦应以刑罚予以惩治。进出口许可证，由国务院对外经济贸易管理部门及其授权机构签发，不仅是对外贸易经营着合法进行对外贸易活动的合法证明，也是国家对进出口货物、技术进行管理的一种重要凭证，如海关对进出口货物、技术查验放行时必须以此为依据。进出口原产地证明，是指用来证明进出口货物、技术原产地属于某国或某地区的有效凭证。其为进口国和地区视原产地不同征收差别关税和实施其他进口区别待遇的一种证明。所谓其他法律、行政法规规定的经营许可证或者批准文件，一般是指对限制买卖物品的经营许可证件或批准文件。如烟草专卖许可证就是烟草专卖局颁发给企业单位和个人准许其经营烟草专卖品的证书，它包括烟草专卖生产许可证、烟草专卖经营许可证。所谓准运证，是由省级烟草公司根据烟草总公司的调拨计划、文件或合同而签发的办理烟草托运手续的证书。前者是领证单位或个人从事烟草专卖业务的资料证明文件，是区分烟草行业合法经营和非法经营的重要凭证。后者是领取单位或个人从事烟草运输合法与否的重要凭证，国家主管部门经审查批准后将上述证件发给单位和个人，以加强对烟草专卖品的生产、经营和运输的监督和统一管理。
3、未经国家有关主管部门批准，非法经营证券、期货或者保险业务。
4、其他严重扰乱市场秩序的非法经营行为，如非法从事传销活动、彩票交易；倒卖国家禁止或限制进口的废弃物；垄断货源、哄抬物价、囤积居奇；倒卖外汇、执照以及有伤风化的物品；等等。
本罪属情节犯，非法经营行为必须“情节严重”才能构成犯罪，如果只有非法经营行为，情节并不严重则不构成犯罪。“情节特别严重”是加重情节。一般来说，应当以违法所得数额较大或者巨大，作为“情节严重”的基本情节：以违法所得数额特别巨大作为“情节特别严重”的基本情节，同时还要结合其他情节来考虑。所谓其他情节，主要是指：多次实施非法经营行为、经行政处罚仍不悔改的；利用职权从事非法经营活动，影响很坏的；垄断货源、哄抬物价，严重扰乱市场，对国民经济和社会安定造成严重影响的；进行非法经营活动造成严重后果的等。
（三）主体要件
本罪的主体是一般主体，即一切达到刑事责任年龄，具有刑事责任能力的自然人。依法成立、具有责任能力的单位也可以成为本罪的主体。
（四）主观要件
本罪在主观方面由故意构成，并且具有谋取非法利润的目的，这是本罪在主观方面应具有的两个主要内容。如果行为人没有以谋取非法利润为目的，而是由于不懂法律、法规，买卖经营许可证的，不应当以本罪论处，应当由主管部门对其追究行政责任。
二、涉及到工商行政管理管辖的非法经营案的表现形式
非法经营罪的刑事违法性与其行政违法性是一致的、也就是说，非法经营者必然违反有关的工商法规、没有行政违法性就不存在刑事违法性，在我国目前行政经济法规不很健全的情况下，考察某一经营行为是否违反国家规定，一定要把国家政策的精神吃透，对既不宜提倡、也不宜急于取缔的，要因势利导，使其向有利于社会的方向发展，不要轻易作犯罪处理。
2、本罪在主观上要求行为人必须是出于故意，对于因不知其为非法而进行非法经营的，不认为构成本罪，而只能给予行为人以行政处罚。
3、本罪在犯罪情节上要求情节严重的才构成犯罪，而认定情节是否严重，应以非法经营额和所得额为起点，并且要结合行为人是否实施了非法经营行为，是否给国家造成重大损失或者引起其他严重后果，是否经行政处罚后仍不悔改等来判断。
总之,只有准确把握非法经营罪的犯罪构成,才能正确识别罪与非罪的界限,既不会盲目扩大打击面,陷人于罪;又不会以罚代刑,让犯罪者逃脱法律的制裁.
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