房贷新政下的违约问题
杨东
对正处于疯狂上涨的中国楼市而言， 4月17日 《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》无疑是一剂猛药。
通知规定，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，有关人士预测这一政策将会影响到目前约三分之一的贷款买受人。
房产中介也称，房产调控措施出台前后历来是二手房买卖违约现象的频发期。
二套房贷首付50%的政策出来后，很多购房者向笔者咨询，其中既有买一手房的，也有买二手房的，主要的问题就是贷款可能无法顺利办出，在买卖合同中面临违约，因此急切地咨询笔者该怎么办？
其实每当楼市政策面临调整，银行收紧房贷的时候，购房者都会面临这个问题。对此笔者的建议是：
第一，应选择品牌房产中介或专业的房贷机构。一般品牌房产中介、专业的房贷机构和贷款银行有着良好的合作关系，能更具体、更准确、更及时地得到各大银行房贷的政策走向，了解各家银行的审批条件、优惠政策以及放贷速度，从而替购房者选择最适合的贷款银行。而且一旦开始办理手续，相应配备的法律文书也较完备、更新也较及时。
第二、签订购房的补充协议，这是非常重要的事项。比如经常遇到的迟延放贷问题，可以在二手房买卖合同的补充协议中加以约定，此外涉及付款日期的约定不要具体到某日，而可以约定为 “银行实际放贷日”，或加上 “以银行实际放款日作为准”。如贷款未获银行批准，则可以约定“因不可归结为买卖一方的原因而导致贷款未能被批准的，双方均有权解除合同，互不承担违约责任。”
当然，以上针对的是尚未签订购房合同的情况。
近日，楼市调控政策密集出台，最主要的就是对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。这就给一些已经签订居间合同或者买卖合同的交易带来了棘手的问题，对此购房者应如何应对呢？笔者认为，可以考虑从以下几个角度着手：
第一，目前银行方面还没有出台实施上述政策的细则，这也意味着购房者还有搭 “末班车”的可能，所以要抓紧咨询各大银行的最新政策，选择政策最有利于自己的银行，争取挤上 “末班车”，尽快办理房贷。
第二，看一下自己的房屋买卖合同关于贷款的部分是如何约定的。如果明显对自己不利，应积极和卖方协商，争取达成补充协议。此外结合自己的资金情况，或要求对方给予一定的宽限期限用现金补足原本准备贷款的部分，或协议解除买卖合同，返还购房款，给予对方适当的补偿。
第三，因房贷无法办出导致的买卖合同纠纷，可参照的法律条文是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定， “商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”
如果是二手房买卖的话，一般补充条款是约定房贷无法办出则以现金补足，最晚期限为房屋交易过户日，因此相关问题还是需要双方尽可能协商解决，因为买房人本身是很难预见到银行政策变化的。
总之，买卖房产的风险是和房价的起伏相伴随的，在房价处于高位或者低谷的时候，风险也最多，纠纷也最容易发生，买卖双方都应对此有所认识。
（作者系上海市房地产注册经纪人、上海市欣隆律师事务杨东律师，电话13482524414）
鞍山市人民政府规章修正案
辽宁省鞍山市人民政府
鞍山市人民政府令第168号
《鞍山市人民政府规章修正案》业经2010年10月25日鞍山市第十四届人民政府第73次常务会议审议通过，现予公布，自公布之日起施行。
代市长 王阳
二○一○年十一月六日
鞍山市人民政府规章修正案
一、鞍山市人民政府修正的部分规章（14件）
（一）《鞍山市千山风景区野生动物保护办法》
1．题目修改为《鞍山市千山风景名胜区野生动物保护办法》。
2．第三条中“千山风景区管理局”修改为“千山风景名胜区管理委员会”。
3．第一条、第二条、第三条、第五条中的“千山风景区”修改为“千山风景名胜区”。
4．第七条修改为：违反本办法第五条规定，在风景区内猎捕野生动物的，依照国家、省有关法律、法规的规定予以处罚。
5．删除第九条，即：本办法由千山风景区管理局负责解释。
此外，根据以上修改对本规章的条款顺序作相应调整。
（二）《鞍山市城市房屋经营性租赁管理办法》
第二十条中“财政第二预算管理”修改为“财政综合预算管理”。
（三）《鞍山市限制燃放烟花爆竹暂行规定》
1．第九条修改为：在禁止燃放烟花爆竹地区和准予燃放时间以外燃放烟花爆竹的，由公安机关给予处罚：
（一）企事业单位燃放烟花爆竹的，处100元以上500元以下罚款，并对主要领导处100元以上200元以下罚款；
（二）个人燃放烟花爆竹的，处100元以上500元以下罚款。
2．删除第十五条，即：本规定由市公安局负责解释。
此外，根据以上修改对本规章的条款顺序作相应调整。
（四）《鞍山市节约能源监测管理暂行办法》
1．第四条中的“市经济委员会”修改为“市经济和信息化委员会”。
2．删除第二十四条，即：本办法由市经济委员会负责解释。
此外，根据以上修改对本规章的条款顺序作相应调整。
（五）《鞍山市结核病防治管理办法》
1．第十三条修改为：各医疗、预防保健机构对确诊为活动性肺结核（包括结核性胸膜炎）的患者，应登记和填写“结核病报告卡”，并立即将病人和“结核病人报告卡”转当地结核病防治机构；对于疑似肺结核病人，应及时转当地结核病防治机构，对于确诊为活动性肺结核，因其它急症正在抢救治疗暂不能转诊的，以及新确诊肺外结核的（注明部位），应登记填写“结核病报告卡”，城镇于6小时内，农村于12小时内上报当地结核病防治机构。实行网络直报的责任单位应于24小时内进行网络直报，未实行网络直报的责任单位应于24小时内寄出“结核病报告卡”，县级结核病防治机构收到无网络直报条件责任单位报送的"结核病报告卡"后应于2小时内通过网络进行直报。
2．删除第四十一条，即：本办法实施中的具体问题由市卫生局负责解释。
此外，根据以上修改对本规章的条款顺序作相应调整。
（六）《鞍山市盐业管理办法》
1．第四条第二款修改为：对年用盐量在2000吨以下的工业盐实行计划管理，用盐单位必须从市、县（市）食盐定点批发企业购进。
2．删除第十条，即：各类工业用盐的调拨，由市、县（市）盐业公司在申报食盐计划时一并提报到省盐务管理局，并纳入食盐计划及运输管理办法予以管理。未经市、县（市）盐业主管机构批准，无铁路、公路准运证，一律不准私自购进。
3．第十一条、第二十条中的“盐产品”修改为“食盐”。
4．第二十三条中“第十一条、第十二条”修改为“第十条、第十一条”；第二十四条中“第十五条”修改为“第十四条”；第二十五条中“第十六条”修改为“第十五条”；第二十六条中“第十七条”修改为“第十六条”；第二十七条中“第十八条”修改为“第十七条”；第二十八条中“第十条、第二十条”修改为“第十九条”。
5．删除原第三十二条，即：本办法执行中的具体问题由鞍山市盐政管理办公室负责解释。
此外，根据以上修改对本规章的条款顺序作相应调整。
（七）《鞍山市旅游管理规定》
1．将第十二条“《旅行社经营许可证》”修改为“旅行社业务经营许可证”。
2．第十三条修改为：旅游景区实行质量等级评定管理；旅游饭店、农家乐实行星级评定管理；特色旅游乡镇（街道）、旅游专业村、旅游商品生产和销售基地实行评定管理。
3．删除第十四条，即：旅游涉外定点餐馆、商店、娱乐场所、旅游汽车公司等单位的旅游业务资格审查，由市旅游行政管理部门会同相关部门进行，并将审查结果报省旅游行政主管部门备案。
旅行社应安排由其接待的旅游团队到经资格审查合格的旅游涉外定点单位消费。
4．在第十三条后增加一条作为第十四条，即:旅行社从事旅游业务需要租用车辆的，应当租用具有道路运输经营许可证的客运经营者的车辆。
5．将原第十六条“必须依法申领《经营性收费许可证》，”修改为“应当”。
6．原第十七条修改为：旅游管理实行检查、复核制度。市旅游行政管理部门应当根据国家、省旅游行政管理部门的统一安排，定期对国家级旅游景区、旅游星级饭店、星级农家乐、旅行社、特色旅游乡镇（街道）、旅游专业村、旅游商品生产和销售基地的经营环境、业务状况进行检查、复核。
7．原第二十一条修改为：旅游经营单位必须建立健全安全管理机构和规章制度，制定各类应急预案，定期开展安全教育培训。
旅游经营单位应当配备专兼职旅游安全管理人员、必要的安全设备和应急救生救援设备。
8．原第二十三条修改为：旅行社应当投保旅行社责任险。
9．原第三十条修改为：违反本规定第十二条规定的，由旅游行政管理部门或者工商行政管理部门责令改正，没收违法所得，违法所得10万元以上的，并处违法所得1倍以上5倍以下的罚款；违法所得不足10万元或者没有违法所得的，并处10万元以上50万元以下的罚款。
10．删除原第三十一条，即：违反本规定第十五条规定的，由市有关行政执法部门按有关规定给予处罚，情节严重，触犯刑律的，交由司法机关处理。
11．原第三十三条修改为：违反本规定第十七条规定，对检查、复核不合格的单位，由旅游行政管理部门给予警告，并责令限期改正；逾期未改正的，给予质量等级降级、取消资格等处罚。
12．在原第三十三条后增加一条作为第三十四条，即：违反本规定第二十三条规定，旅行社不投保旅行社责任险的，由旅游行政管理部门责令改正；拒不改正的，吊销旅行社业务经营许可证。
13．将原第三十六条“在十五日内作出”修改为“并给予”。
14．删除原第三十八条，即：本规定应用中的具体问题由鞍山市旅游局负责解释。
此外，根据以上修改对本规章的条款顺序作相应调整。
（八）《鞍山市机动车排气污染综合防治管理办法》
1．第七条修改为：机动车排气实施定期检测、抽检及巡回检验制度。定期检测时间由市机动车排放污染管理办公室根据有关规定确定。在用机动车应当按照规定时间接受机动车排气定期检测并取得《环保检测合格标志》及其副本。《环保检测合格标志》应当加贴于机动车前窗右上角，环保检测合格标志副本应当随身携带；未取得环保检测合格标志及其副本的机动车，不得进行机动车安全技术检验和综合性能检验，公安等部门不予年检，不得发放合格证。
2．将第十一条“和个人应如实地”修改为“应当在规定时间内”。
3．第十三条修改为：违反本办法第七条、第十一条规定，机动车不按期检测，拒报、谎报的，由环保部门责令限期改正；逾期不改的，处以500元以下罚款。
违反本办法第七条规定，机动车不符合排放标准上路行驶的，由公安部门暂扣行车执照，由环保部门责令限期改正，可以处200元以上1000元以下罚款。
4．删除第十四条，即：机动车排气污染综合防治管理人员在抽检、巡检时发现排气超标的车辆，由公安部门暂扣行车执照，环保部门暂扣《辽宁省机动车污染物排放检测合格证》、责令限期治理、并处200元以上1000元以下罚款。逾期不治理或经治理后仍不合格的车辆，不准继续行驶。
5．删除第十六条，即：违反本办法第十一条规定，拒报、谎报机动车排气情况的，由环保部门处300元以上3000元以下罚款。
此外，根据以上修改对本规章的条款顺序作相应调整。
（九）《鞍山市洗浴业管理暂行办法》
1．删除第十六条，即：违反本办法第九条第三款规定的,由商业行政主管部门责令改正,并处以100元以上,500元以下罚款。
2．删除第二十条，即：本办法执行中的具体问题由鞍山市商业行政主管部门负责解释。
此外，根据以上修改对本规章的条款顺序作相应调整。
（十）《鞍山市合同监督管理暂行办法》
1．第九条修改为：当事人订立动产抵押合同，应当向工商行政管理部门依法申请办理登记。未经登记，不得对抗善意第三人。动产抵押合同变更、《动产抵押登记书》内容变更的，抵押合同双方当事人或者其委托的代理人可以到原动产抵押登记机关办理变更登记。在主债权灭失、担保物权实现、债权人放弃担保物权等情形下，动产抵押合同双方当事人或者委托的代理人可以到原动产抵押登记机关办理注销登记。
2．删除第十八条，即：违反本办法第九条规定，未办理抵押物变更、注销登记事项的，由工商行政管理部门责令十日内办理，逾期未办理的，处以1000元以上3000元以下罚款，情节严重的，处以3000元以上5000元以下罚款。
此外，根据以上修改对本规章的条款顺序作相应调整。
（十一）《鞍山市城市住宅区物业管理办法》
1．第五条修改为：新建住宅区应当实行物业管理。城市新建住宅区要严格按国家有关规划标准进行设计，并符合物业管理的要求。规划设计方案应包含如下内容：
（一）建设单位应当按照建设工程项目总建筑面积的3％。配置物业管理用房，但不得少于110平方米。提供的物业管理用房，应当为地面以上能够独立使用的房屋，并具备水、电、供暖等办公使用功能。业主委员会的办公用房从物业管理用房中调剂。物业管理用房在开发建设单位面积备案时由市房产局予以冻结，不得转让、出租。
（二）提供与业主数量和需求量相适应的自行车场、停车场等共用设施设备和体育锻炼、绿化等共用场地。
市房产局在规划设计时应当先期介入，配合市规划部门按照《城市居住区规划设计规范》等要求，共同做好有关物业管理方面的规划设计。
2．第十五条第二款“业主可以”后增加“书面”。
3．第十五条增加两款作为第三款、第四款，依次是：
物业管理区域内业主人数较多的，可以以幢、单元、楼层等为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。需投票表决的，业主赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主大会会议上代为投票。
在书面征求业主意见时，表决票可以采用直接送达和留置送达两种方式。直接送达的，由业主签收；留置送达的，由两名以上的业主或者街道办事处（镇人民政府）的工作人员证明。送达后，应当在物业管理区域内公告送达情况，7日内，业主无反馈信息的，视为同意。采用留置送达方式涉及的业主人数及其专有的建筑面积，不得超过物业管理区域内全体业主人数及总建筑面积的15%。
4．将第十六条第一款“7至15人”修改为“5至11人”；第二款“3年”修改为“5年”、“2个月”修改为“3个月”。
5．第十七条第一款第四项“业主委员会委员名单”后增加“及个人产权证明”。
6．第十八条修改为：业主大会和业主委员会开展工作的经费和业主委员会委员津贴由全体业主承担，可以从物业共用部分经营所得收益中列支；工作经费和津贴的标准、筹集、管理、使用由业主大会议事规则规定。工作经费的使用和津贴的发放情况应当每季度以书面形式在物业管理区域内公告，接受业主的质询。
7．在第二十一条后增加一条作为第二十二条，即：
物业服务企业、业主委员会在物业管理区域内设立停车场（停车泊位）的，应当符合交通设施国家安全标准等规定，不得占用消防通道，不得妨碍行人和其他车辆通行。
利用共用场地设立的停车场（停车泊位），需要收取费用的，应当由业主大会确定具体收费标准，收取的费用扣除管理成本等相关费用后，归全体业主所有。
利用人防工程设立的停车场（停车泊位），在人民防空部门办理相关手续后，需要收取费用的，应当由业主大会确定具体收费标准，收取的费用扣除使用费、管理成本等相关费用后，归全体业主所有。
8．在原第二十三条后增加一条作为第二十四条，即：
房产、司法等有关部门应当与街道办事处（镇人民政府）组建物业纠纷人民调解机构，受理调解业主、业主委员会、物业服务企业之间的物业纠纷。
9．删除原第二十四条，即：物业服务企业收取物业管理服务费实行收费许可证制度。收费项目及标准必须公布。
业主必须按照物业服务合同向物业服务企业缴纳物业管理服务费，其他任何单位不得重复收取性质相同的费用。
10．删除原第二十五条，即：新建住宅区和实行物业管理的原有住宅区物业服务收费由业主与物业服务企业协商确定价格，并报物价主管部门备案；原有实行政府指导价收费的住宅区，经业主与物业服务企业协商一致，也可重新协商确定价格，并报物价主管部门备案。
11．在原第二十六条后增加一条，作为第二十七条，即：
新建住宅区和实行物业管理的原有住宅区物业服务收费由业主与物业服务企业按照物业服务收费参考价格协商确定价格，并报市物价局备案；原有实行政府指导价收费的住宅区,经业主与物业服务企业协商一致，也可重新按照物业服务收费参考价格协商确定价格，并报市物价局备案。
物业服务企业收取物业服务费实行收费许可证制度。收费项目及标准必须公布。
业主应当根据物业服务合同交纳物业服务费。物业服务企业应当按照物业服务合同提供相应的服务。不具备专业化管理条件的住宅区，共用部位、共用设施设备日常维修费应当专项用于屋面防水、楼梯间、楼内至化粪池的共用下水管线等共用部位的日常维修。
12．将原第二十八条“第二十四条第二款”修改为“第二十七条第三款”。
此外，根据以上修改对本规章的条款顺序作相应调整。
（十二）《鞍山市城市供热管理办法》
第二十七条第三款修改为：供热企业的供热质量达不到规定标准，对热用户提出的测温要求不予测试，并且不按规定退费的，市城市供热管理机构应当采取解决措施，并有权扣减相应的供热质量退费准备金。具体实施办法，由市城市供热行政主管部门制定。供热期结束后，市城市供热管理机构应当及时将剩余供热质量退费准备金返还给供热企业。
（十三）《鞍山市新型墙体材料开发应用管理规定》
第六条中的“市经济委员会”修改为“市经济和信息化委员会”。
（十四）《鞍山市综合行政执法规定》
1．第八条修改为：市交通局所属的市交通运输综合行政执法机构统一行使市、区（千山区除外）道路运政、交通规费征稽管理方面的行政处罚权，并接受市城市管理综合行政执法局委托，行使城市道路车辆超重、超长、超宽、超高方面的行政处罚权。
2．删除第十三条中“、区”。
二、删去下列规章中关于解释权条款的规定(17件)
（一）《鞍山市河道管理实施细则》第二十五条
（二）《鞍山市全民义务植树实施办法》第二十一条
（三）《鞍山市调整公有住房租金标准实施办法》第十三条
（四）《鞍山市重大行政决定备案暂行办法》第十六条
（五）《鞍山市行政执法争议处理办法》第十二条
（六）《鞍山市人民防空警报设施管理规定》第十五条
（七）《鞍山市保守国家秘密奖惩办法》第十九条
（八）《鞍山市产权交易管理办法》第三十条关于解释权的规定
（九）《鞍山市旅馆业治安管理实施细则》第二十条关于解释权的规定
（十）《鞍山市公共场所禁止吸烟暂行规定》第十四条
（十一）《鞍山市体育市场管理规定》第三十一条
（十二）《鞍山市档案管理办法》第三十三条
（十三）《鞍山市城市房屋设施拆改管理办法》第二十七条
（十四）《鞍山市人民防空工程管理规定》第四十四条
（十五）《鞍山市行政执法错案和违法行政行为责任追究办法》第十五条
（十六）《鞍山市粮油加工销售管理暂行办法》第十七条
（十七）《鞍山市城市道路照明设施管理办法》第二十六条
三、鞍山市人民政府废止的部分规章（17件）
（一）《鞍山市技术市场管理实施办法》（鞍山市人民政府令第1号）
（二）《鞍山市规范性文件制定程序暂行规定》（鞍政发〔1991〕60号）
（三）《鞍山市规范性文件备案规定》（鞍政发〔1992〕58号）
（四）《鞍山市建筑日照间距管理暂行规定》（鞍政发〔1992〕65号）
（五）《鞍山市调整公有住房租金后发放住房补贴实施办法》（鞍政发〔1993〕26号）
（六）《关于机动车辆通过费征收管理暂行办法》（鞍政发〔1993〕64号）
（七）《鞍山市行政执法监督暂行规定》（鞍山市人民政府令第15号）
（八）《鞍山市乡镇矿山安全生产暂行规定》（鞍山市人民政府令第30号）
（九）《鞍山市工程场地地震安全性评价工作管理暂行规定》（鞍山市人民政府令第38号）
（十）《鞍山市实施〈中华人民共和国残疾人保障法〉办法》（鞍山市人民政府令第50号）
（十一）《鞍山市劳动监察规定》（鞍山市人民政府令第72号）
（十二）《鞍山市实施人事代理制度暂行办法》（鞍政发〔1997〕55号）
（十三）《鞍山市劳动力市场管理规定》（鞍山市人民政府令第76号）
（十四）《鞍山市测绘管理实施办法》（鞍山市人民政府令第97号）
（十五）《鞍山市劳动保护规定》（鞍山市人民政府令第112号）
（十六）《鞍山市东山风景名胜区管理办法》（鞍山市人民政府令第122号）
（十七）《鞍山市牛羊屠宰管理暂行办法》（鞍山市人民政府令第145号）
